Riduzione canone locazione e mancata registrazione

Un problema che si pone spesso per un proprietario che affitta il proprio immobile è la modalità con cui comunicare all’Agenzia delle entrate una variazione nello stesso, rilevante ai fini reddituali; tale variazione può consistere, per quanto qui ci interessa, sia in una variazione (positiva o negativa) del canone concordato, sia nella cessazione del contratto, sia, anche se più raramente, nella sua sospensione.

Riduzione del canone non registrata: quando la scrittura privata non basta a evitare la contestazione fiscale

Tale fattispecie viene commentata anche alla luce di una recente ordinanza della Cassazione (12081/2025), che riguardava il caso in cui due contribuenti comproprietari avevano dichiarato redditi inferiori al canone pattuito in contratto, sulla base di una semplice scrittura privata, con la quale, concordemente con il locatario, si era sospeso il pagamento del canone per alcune mensilità.

Naturalmente, l’Agenzia delle Entrate non ha mancato di cogliere l’occasione per disconoscere tale sospensione, adducendo l’irrilevanza giuridica della scrittura privata ed accertando ovviamente il maggior reddito derivante dai canoni non riscossi.

Dello stesso parere dell’Agenzia il Giudice di primo grado, che affermava quindi l’inopponibilità della scrittura all’Amministrazione finanziaria, ai sensi dell’art. 2704 c.c., in quanto priva di data certa.

Diverso l’esito in secondo grado, dove il Giudice riteneva, invece, possibile dimostrare la data certa anche sulla base di elementi diversi dalla registrazione, costituiti, nel caso di specie, da elementi presuntivi integrati dalle dichiarazioni extraprocessuali di parte conduttrice, nonché dalle ricevute d’affitto emesse per importo inferiore a quelli risultante da contratto e non contestate dai comproprietari.

Ovviamente, si è arrivati al ricorso in Cassazione.

Scrittura privata e data certa: i limiti dell’opponibilità al Fisco secondo la Cassazione

La Suprema Corte ha esaminato le condizioni che rendono la scrittura opponibile all’Agenzia delle Entrate anche in assenza di data certa, desumibile dall’autenticazione o dall’avvenuta registrazione.

L’art. 2704 del codice civile sancisce che la scrittura privata non autenticata assuma data certa non solo con la registrazione, ma anche con ogni “altro fatto che stabilisca in modo egualmente certo l’anteriorità della formazione del documento”.

Da ciò, la Corte desume che l’elencazione dei fatti che attribuiscono data certa non è tassativa, ed il giudice di merito può quindi valutare, come nei fatti ha fatto, se sussista un ulteriore fatto idoneo a dimostrare l’anteriorità della formazione del documento e a dare certezza alla data della scrittura privata.

Nel caso in commento, d’altronde, la scrittura privata che sospendeva il canone di locazione non era soggetta a obbligo di registrazione.

Nella fattispecie all’esame, secondo la Corte, il giudice d’appello ha però peccato di legittimità laddove ha riconosciuto il valore di prove indiziarie della certezza della data della scrittura di sospensione del canone sia alla dichiarazione extraprocessuale del conduttore, che però era contenuta in un documento privo di carattere oggettivo e immodificabile, sia alle ricevute di pagamento, anch’esse prive di data certa e riconducibili allo stesso soggetto che invocava l’anteriorità della scrittura di riduzione del canone, e quindi non attendibili ex lege.

La vicenda quindi passerà a un nuovo esame da parte di un Giudice di merito, che dovrà tenere conto di altre circostanze che verranno proposte dai contribuenti ricorrenti.

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Danilo Sciuto

Martedì 13 Maggio 2025