Acquisto prima casa, più tempo per vendere quella «vecchia» e mantenere le agevolazioni

Per chi compra una casa senza aver venduto un’altra abitazione acquisita a suo tempo con le agevolazioni dal 1° gennaio 2025 ci sono due anni di tempo e non più uno solo per cedere il vecchio immobile per poter godere di nuovo delle imposte ridotte. Questo è quanto previsto al comma 116 dell’articolo 1 l’ultima Legge di Bilancio ed ora c’è anche la certezza che la norma vale anche per chi ha rogitato nel 2024. Ma andiamo con ordine. 

Quanto si risparmia

Godere delle agevolazioni prima casa per l’acquisto significa ottenere un risparmio sostanziale sulle imposte: in caso di compravendita tra privati si paga il 2% sulla rendita catastale dell’immobile moltiplicata per 115,5 invece che il 9% moltiplicato 126. Ipotizziamo l’acquisto di un appartamento con una rendita da 800 euro. Se, come succede praticamente sempre, l’acquirente opta nel rogito per la tassazione sul valore catastale e non sul prezzo reale se si tratta di prima casa l’imposta di registro costa 1.848 euro, se seconda casa invece si sale a 8.316 euro. Se si compra da impresa l’Iva si calcola sul prezzo reale ed è del 4% se si tratta di prima casa, del 10% se seconda casa. Inoltre sul mutuo si paga lo 0,25% sulla cifra finanziata di imposta se prima casa e gli interessi sono, nei limiti delle regole Irpef, detraibili, l’imposta è invece del 2% se seconda casa e non ci sono agevolazioni Irpef. Come si vede si tratta di differenze sostanziali.

Il dubbio sciolto

Il testo della legge di Bilancio lasciava però lo spazio a un dubbio: la regola dei due anni è applicabile solo per i rogiti stipulati a partire dal 1° gennaio 2025 o è applicabile anche alle transazioni avvenute in precedenza? La risposta è quella più favorevole agli acquirenti ed è stata data dall’Agenzia delle Entrate con risposta 127/2025 all’interpello di un contribuente che aveva rogitato il 25 gennaio 2024 e che avrà tempo per rivendere fino al 25 gennaio 2026. Scrive l’Agenzia: “secondo acquisto dell’abitazione con l’agevolazione prima casa è avvenuto quando , il termine per rivendere l’immobile agevolato preposseduto era ancora in corso, si ritiene applicabile il nuovo termine di due anni per rivendere il suddetto immobile”.

I requisiti

Riepilogando, i requisiti per ottenere le agevolazioni prima casa alla luce delle recenti modifiche normative sono questi.

1) l’immobile non deve essere classificato dal catasto come A/1; A/8; A/9;

2) l’immobile deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza: non è quindi necessario stabilire la residenza nella casa, requisito invece indispensabile per l’esenzione da Imu;

3) nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;

4) l’acquirente deve inoltre dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa. Anche se non soddisfa al momento del rogito quest’ultima condizione può ottenere lo stesso la riduzione di imposta impegnandosi a vendere la casa preposseduta entro due anni. Se non vi riesce però dovrà corrispondere la differenza tra l’imposta di registro in misura ordinaria e le imposte corrisposte al rogito più una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e il pagamento degli interessi legali.