Bonus edilizi persi: quando è colpa dell’amministratore

Quando scatta la responsabilità patrimoniale personale dell’amministratore nei confronti dei condomini che hanno perduto le agevolazioni fiscali spettanti sui lavori di ristrutturazione edilizia.

Molti lettori ci pongono quesiti sui bonus edilizi persi per colpa dell’amministratore del condominio: non si tratta soltanto dell’ormai tramontato Superbonus 110% (i cui effetti, positivi o negativi che siano, comunque “vivono” ancora), ma anche delle varie agevolazioni fiscali previste per le ristrutturazioni e gli interventi di efficientamento energetico.

Sono lavori che notoriamente costano cari, ma che consentono – se operati nella corretta forma – di recuperare gran parte delle spese sostenute attraverso il credito d’imposta (sia pure non fruibile in unica soluzione, bensì “spalmato” in un arco di tempo che va da 5 a 10 anni a seconda del tipo di interventi).

Ebbene, a distanza di tempo, e soltanto dopo aver pagato la propria quota parte di spese, come previsto nella ripartizione di questi costi per i lavori straordinari sulle parti comuni dell’edificio, ci si accorge, con amara sorpresa, che la detrazione fiscale viene negata dall’Agenzia delle Entrate. Questo di solito accade perché l’amministratore del condominio non aveva posto in essere gli adempimenti necessari per poter consentire ai condomini – coloro che hanno sostenuto le spese – di fruire delle agevolazioni.

Il motivo più comune di questo fenomeno è tanto banale quanto sorprendente: l’amministratore ha pagato le imprese edili in contanti anziché con sistemi tracciabili, oppure si è “dimenticato” di chiedere una fattura regolare e dettagliata all’impresa incaricata. Questo, ovviamente, esclude in radice la possibilità di fruire delle detrazioni per i lavori fatti, anche se tutti gli altri requisiti erano sussistenti (tipologia delle opere, importi massimi ammessi, ecc.).

Il problema, dunque, è molto grave, considerando che gli importi spesi da ciascun condòmino ammontano, solitamente, a diverse centinaia di euro e possono arrivare a diverse migliaia. Non poter recuperare fiscalmente queste spese comporta un evidente danno. Ora vediamo quando e come questo danno è risarcibile e in quali casi l’amministratore colpevole di aver fatto perdere ai condòmini i bonus edilizi deve pagare di tasca propria.

Agevolazioni fiscali e obblighi dell’amministratore

L’amministratore di condominio è un mandatario con rappresentanza: in quanto tale, ha – tra l’altro – l’incarico di eseguire le deliberazioni assembleari, curare la conservazione dell’edificio, degli impianti e delle altre parti comuni, far rispettare il regolamento condominiale, occuparsi della gestione immobiliare e fiscale e rappresentare il condominio nei confronti dei soggetti esterni – compresa, nel caso di cui ci stiamo occupando, l’Agenzia delle Entrate, che è competente a riconoscere le agevolazioni fiscali spettanti ai condòmini.

In tutte queste attività l’amministratore è tenuto a comportarsi con la diligenza tipica del mandatario (art. 1710 Cod. civ.) e richiesta dalla natura del suo incarico: è una diligenza particolarmente qualificata, in ragione delle delicate e complesse funzioni svolte (Cass. S.U. sent. n. 9148/2008) e in caso di mancanza sorge una responsabilità di natura contrattuale nei confronti dei condomini amministrati.

Ricordiamo che l’amministratore è tenuto ad esibire e a consegnare ai condomini, su loro richiesta, copia di tutta la documentazione inerente ai lavori fiscalmente agevolati eseguiti sulle parti comuni, proprio per consentirgli di portare le spese in detrazione nella dichiarazione dei redditi. Ciò non toglie che egli rimanga responsabile per le violazioni “a monte” e dovute all’inosservanza o inesatto adempimento degli obblighi di sua competenza e posti a suo carico.

Quando l’amministratore deve risarcire la perdita dei bonus fiscali

Come abbiamo spiegato in un precedente articolo, l’amministratore è responsabile in caso di perdita delle agevolazioni fiscali se ciò è dovuto a una sua cattiva gestione (mala gestio). Si tratta del venir meno della diligenza dovuta e tipica del suo incarico, e che può concretizzarsi in vari aspetti: in particolare nelle carenze o lacune degli adempimenti essenziali, e stringenti, previsti per l’ottenimento delle agevolazioni fiscali spettanti sui lavori immobiliari.

Ora numerose sentenze, ulteriori rispetto a quelle riportate nell’articolo sopra richiamato, confermano questa impostazione e ribadiscono che l’amministratore è tenuto al risarcimento dei danni nei confronti della compagine condominiale, lesa per non aver potuto ottenere i bonus edilizi ai quali altrimenti avrebbero avuto diritto.

Nello specifico, i danneggiati sono tutti i comproprietari dell’immobile oggetto degli interventi, non il condominio in sé (che si qualifica come mero ente di gestione). Quindi ciascun condòmino che non ha ottenuto le agevolazioni è legittimato ad agire nei confronti dell’amministratore “colpevole” della perdita dei benefici fiscali.

In sostanza, in base a questo consolidato giurisprudenziale, i condomini possono ottenere il risarcimento dall’amministratore se risulta che la perdita della possibilità di conseguire i benefici fiscali è dovuta a un suo comportamento negligente e dunque violativo degli obblighi posti a suo carico.

Nello specifico, si tratta del danno da perdita di chance, ossia di un’occasione, opportunità, che sarebbe stata sicuramente ottenuta se l’amministratore si fosse comportato con diligenza e solerzia. Sono risarcibili poi tutti gli eventuali danni ulteriori e conseguenti, a condizione che venga provato il “nesso causale”, cioè il loro stretto collegamento con la condotta negligente dell’amministratore. Come di consueto, l’onere di provare l’inadempimento dell’amministratore, il danno e il nesso di causalità grava sulla parte che agisce in giudizio nei suoi confronti.

Giurisprudenza rilevante 

Molte sentenze attribuiscono la responsabilità patrimoniale personale all’amministratore in caso di un suo comportamento negligente tale da aver procurato la perdita dei benefici fiscali sui lavori edilizi agevolati.

Tutte queste pronunce si muovono nel solco innescato dalla fondamentale ordinanza della Corte di Cassazione n. 6086 del 4 marzo 2020, che ha riconosciuto la violazione degli obblighi di diligenza tipici dell’amministratore laddove questi ometta di eseguire i pagamenti in modo tracciabile alle imprese incaricate dei lavori. Proprio da ciò sorge la sua responsabilità risarcitoria nei confronti dei condòmini ai quali risulta precluso l’accesso alle detrazioni fiscali, per mancanza di un requisito essenziale stabilito espressamente dalla legge (L. n. 449/1997 e D.M. n. 41/1998).

Tra le sentenze più recenti e rilevanti in tal senso, vi sono le seguenti:

• Tribunale di Genova, n. 736 del 7 marzo 2024;
• Tribunale di Rimini, n. 1041 del 20 novembre 2024;
• Tribunale di Monza, n. 21 del 7 gennaio 2025;
• Tribunale di Milano, n. 356 del 15 gennaio 2025;
• Tribunale di Savona, n. 45 del 21 gennaio 2025;
• Tribunale di Latina, n. 199 del 1 febbraio 2025.

Un caso concreto di responsabilità dell’amministratore per perdita dei bonus

Nel caso analizzato e deciso dal Tribunale di Latina, un amministratore aveva effettuato i pagamenti alle ditte incaricate dei lavori sull’edificio condominiale per contanti e in assenza di fatture. Ciò aveva comportato, inevitabilmente, la perdita delle agevolazioni fiscali, o per meglio dire l’impossibilità di conseguirle, in assenza di regolare documentazione da parte delle imprese che avevano eseguito gli interventi nonché in mancanza del “bonifico parlante” attraverso cui i pagamenti avrebbero dovuto essere compiuti.

La tracciabilità dei pagamenti, insieme alla documentazione fiscale di partenza (cioè le fatture emesse dalle imprese esecutrici, con la dettagliata descrizione degli interventi eseguiti e dei correlativi importi) è un requisito indispensabile per il riconoscimento di qualsiasi bonus edilizio, e di ciò un amministratore accorto e diligente avrebbe dovuto sicuramente essere a conoscenza.

Viceversa, in quel caso l’amministratore non si era curato affatto né di pretendere le fatture né di pagare in modalità tracciabile. Di conseguenza, è stato condannato al risarcimento dei danni nei confronti del condominio. L’ammontare è stato quantificato, in via equitativa, in misura pari al 36% dell’importo complessivo dei lavori, come risultante dal contratto di appalto: una percentuale che si avvicina molto a quella dell’agevolazione fiscale ordinaria sulle ristrutturazioni edilizie, pur non tenendo conto delle incentivazioni ulteriori che, in determinati periodi, compreso quello attuale, fanno salire la percentuale di detraibilità al 50% e oltre.