La fase di costruzione dell’immobile alberghiero rileva ai fini pex

Ai fini dell’applicazione della participation exemption, che consente l’esenzione per il 95% delle plusvalenze sulla vendita di partecipazioni da parte dei soggetti IRES, l’art. 87 del TUIR prevede che la partecipazione oggetto di realizzo debba essere relativa a una società che svolga un’effettiva attività commerciale, dovendosi peraltro escludere a priori, senza possibilità di prova contraria, la sussistenza del requisito di commercialità (art. 87 comma 1 lett. d) del TUIR) in capo a quelle società partecipate il cui patrimonio è prevalentemente investito in beni immobili diversi dagli impianti e dai fabbricati utilizzati direttamente dall’impresa.
Inoltre, ai sensi del successivo comma 2 dell’art. 87, è necessario che il predetto requisito di commercialità della partecipata sussista ininterrottamente dall’inizio del terzo periodo di imposta anteriore al realizzo della plusvalenza.

Con l’ordinanza n. 14800/2025, la Corte di Cassazione ha analizzato il caso di una società partecipata avente come unica attività svolta, fino al momento della cessione della relativa partecipazione, la costruzione dell’unico bene immobile.
Inoltre, detta partecipata, nei tre anni anteriori alla cessione, non ha prodotto alcun ricavo.

In merito, l’Agenzia delle Entrate ha argomentato che solo dal momento in cui effettivamente l’immobile fosse utilizzato a scopo alberghiero (circostanza nella specie appurata a partire dal 2010), sussisterebbero i presupposti per il beneficio della participation exemption in caso di cessione delle partecipazioni da parte del socio.

L’ordinanza in commento analizza dunque la qualifica dell’attività preparatoria, costituita nella specie dalla costruzione dell’edificio con destinazione alberghiera, rispetto a un’impresa che effettivamente aveva come oggetto sociale quello dello svolgimento di tale attività, e che ha iniziato a svolgerla nell’immobile stesso a partire dal 2010.
Ad avviso della Cassazione, la presunzione secondo la quale non ricorre il requisito dell’esercizio di impresa commerciale (lett. d) del comma 1 dell’art. 87 del TUIR) se il valore del patrimonio immobiliare sia in prevalenza caratterizzato da stabili non costituenti beni merce o strumentali “non fa riferimento al caso in cui i beni stessi siano in corso di costruzione al fine di essere destinati all’attività produttiva propria dell’impresa contribuente”.
In particolare, la strumentalità sarebbe caratterizzata dalla necessità che gli stabili siano “utilizzati direttamente” nell’esercizio dell’impresa.

Nel caso specie, nel periodo anteriore alla cessione, l’attività alberghiera, poi pacificamente iniziata, non risultava ancora esercitata, in quanto l’edificio risultava in costruzione a opera di terzi.
In primo luogo, la Cassazione conferma che rientrano nell’attività di impresa anche gli atti economici preparatori che permettono di individuare l’oggetto dell’attività e il suo carattere, anche prima che vengano instaurati rapporti con terzi (in questo senso, in materia di IVA, cfr. Cass. n. 15769/2004).

Si richiama poi quanto chiarito dalla circ. dell’Agenzia delle Entrate 29 marzo 2013 n. 7, la quale, riprendendo il documento OIC 24, osserva che “il discrimine tra la fase di start up e l’avvio dell’attività commerciale rileva ai fini del computo del triennio di possesso previsto dall’articolo 87, comma 2, del TUIR. Il periodo di start up, infatti, ancorché non idoneo autonomamente a configurare l’esercizio di attività commerciale, è suscettibile di assumere una connotazione commerciale, ai fini pex, nell’ipotesi in cui venga seguito dallo svolgimento dell’attività d’impresa. In altri termini, il requisito della commercialità può considerarsi sussistente già nella fase di start up sempreché la società partecipata, dopo aver ultimato le fasi preparatorie ed essersi così dotata di un apparato organizzativo autonomo, inizi successivamente a svolgere l’attività per la quale è stata costituita…”.

Si afferma, quindi, il seguente principio di diritto: “ai fini del beneficio previsto dall’art. 87, comma 1, TUIR (esenzione della plusvalenza nella misura del 95 per cento), il requisito previsto alla lett. d), relativo all’esercizio da parte della società partecipata di un’impresa commerciale, non va escluso, ai sensi della presunzione iuris et de iure di non sussistenza contenuta nella medesima lettera, ove l’immobile strumentale sia in costruzione, in quanto tale attività è volta a dotare l’impresa di un apparato organizzativo autonomo, purché in seguito sia provato che nell’immobile stesso sua successivamente iniziata l’attività imprenditoriale medesima”.

In sintesi, quindi, anche la fase di costruzione di un edificio a destinazione alberghiera, poi effettivamente intrapresa, da parte di una società avente conforme oggetto sociale, costituisce a tutti gli effetti utilizzo del fabbricato nell’esercizio dell’impresa ai fini della participation exemption.