Mutui a tasso variabile, perché tornano ad essere una scelta vantaggiosa

Il mercato dei mutui residenziali in Italia si appresta a vivere una nuova fase di dinamismo, con i mutui a tasso variabile che, a partire da giugno, torneranno ad essere una soluzione competitiva rispetto al tasso fisso, dopo un lungo periodo dominato dalla preferenza per quest’ultimo.

Questo scenario è determinato da una serie di fattori macroeconomici e regolamentari che stanno progressivamente modificando le condizioni di accesso al credito per l’acquisto e la ristrutturazione degli immobili.

Evoluzione dei tassi e dinamiche di mercato

La recente inversione di tendenza della politica monetaria della Banca Centrale Europea, che ha avviato una fase di allentamento dopo il picco dei tassi di riferimento, ha generato una progressiva discesa dell’Euribor, il parametro di indicizzazione dei mutui variabili.

Secondo le simulazioni degli operatori specializzati, questa dinamica si tradurrà in una riduzione delle rate mensili dei mutui variabili e in un risparmio significativo sugli interessi totali, stimato in oltre 4.700 euro su un finanziamento ventennale da 150.000 euro. Le previsioni indicano che il trend di calo dei tassi dovrebbe proseguire almeno fino alla fine del 2025, con una successiva stabilizzazione e una possibile ripresa al rialzo solo nel 2026.

Confronto tra tasso fisso e variabile

Nonostante il tasso fisso, soprattutto nella versione green, sia ancora percepito come più sicuro e vantaggioso per chi desidera la certezza della rata per tutta la durata del prestito, le condizioni di mercato stanno tornando a favorire i prodotti a tasso variabile. L’abbassamento dell’Euribor, unitamente a spread bancari che si stanno mantenendo su livelli contenuti, rende il variabile nuovamente appetibile, soprattutto per chi prevede di estinguere anticipatamente il mutuo o di beneficiare della fase di tassi bassi nei prossimi anni.

Le offerte attualmente disponibili sul mercato mostrano tassi annui nominali (TAN) per i mutui variabili compresi tra il 2,4% e il 3,1%, con TAEG che si attestano su valori leggermente superiori, in funzione delle spese accessorie e della durata del finanziamento. La rata mensile per un mutuo ventennale da 100.000 euro può così scendere sotto i 400 euro, un livello che non si vedeva da tempo e che contribuisce a rilanciare la domanda per questa tipologia di prodotto.

TAN e TAEG, questi sconosciuti

La principale differenza tra TAN (Tasso Annuo Nominale) e TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) sta nel fatto che il TAN rappresenta solo il costo degli interessi del prestito, mentre il TAEG include anche tutte le spese accessorie legate al finanziamento. Il TAEG offre quindi una visione più completa del costo totale del prestito e permette di confrontare più offerte in modo più preciso.

Se due banche offrono lo stesso TAN, ma una ha spese di istruttoria e l’altra no, il TAEG sarà più alto nella banca che ha le spese aggiuntive. Questo significa che il costo finale del prestito sarà più elevato nella banca con spese aggiuntive, anche se il TAN è lo stesso.

Il ruolo dei mutui green e la segmentazione dell’offerta

Un elemento di crescente rilevanza nel mercato è rappresentato dai mutui green, ovvero finanziamenti destinati all’acquisto o alla ristrutturazione di immobili ad alta efficienza energetica. Le banche stanno progressivamente ampliando l’offerta di questi prodotti, proponendo condizioni agevolate e sconti sul tasso per immobili classificati nelle fasce energetiche più elevate. 

La differenziazione dell’offerta in base alla classe energetica dell’immobile riflette la crescente attenzione degli istituti di credito verso la sostenibilità e l’adeguamento alle direttive europee in materia ambientale, con vantaggi tangibili per i mutuatari sia in termini di costo del finanziamento sia di valore patrimoniale dell’immobile nel tempo.

Struttura contrattuale e garanzie

La sottoscrizione di un mutuo, sia esso a tasso fisso o variabile, comporta la definizione dettagliata di tutti gli elementi contrattuali, tra cui il piano di ammortamento, la periodicità delle rate, le modalità di ricalcolo del tasso e le eventuali clausole di indicizzazione.

Nei contratti a tasso variabile, è fondamentale che l’intermediario specifichi con chiarezza il parametro di riferimento (generalmente l’Euribor a 1, 3 o 6 mesi) e lo spread applicato, oltre alle modalità di ricalcolo della rata in funzione delle variazioni del parametro di indicizzazione. La trasparenza su questi aspetti è essenziale per consentire al mutuatario di valutare correttamente il rischio di oscillazione della rata e di pianificare con precisione il proprio impegno finanziario nel tempo.

Prospettive e raccomandazioni

Alla luce delle attuali condizioni di mercato e delle prospettive di politica monetaria, il mutuo a tasso variabile si configura come una scelta nuovamente competitiva per una platea crescente di clienti, soprattutto per chi ha una propensione al rischio moderata e una pianificazione finanziaria di medio periodo. Tuttavia, è necessario tenere conto della possibilità di una futura inversione del ciclo dei tassi dal 2026, che potrebbe comportare un aumento delle rate per chi non avrà già estinto o surrogato il proprio finanziamento.

In conclusione, la fase che si sta aprendo a giugno 2025 rappresenta un’opportunità per riconsiderare il tasso variabile come opzione efficiente, in particolare per chi intende sfruttare la finestra di tassi bassi e beneficiare delle nuove offerte green, senza trascurare la necessità di un’attenta valutazione delle condizioni contrattuali e delle garanzie offerte dagli istituti di credito.