Trasformazione agevolata di SRL in società semplice

La Legge di Bilancio 2025 reintroduce la trasformazione agevolata con imposta sostitutiva all’8%, permettendo alle società di capitali immobiliari di ottimizzare il carico fiscale trasformandosi in società semplici entro il 30 settembre 2025.

Le società di capitali che gestiscono patrimoni immobiliari si trovano spesso di fronte a un carico fiscale significativo, aggravato dalla doppia imposizione sui dividendi e dalle limitazioni nella gestione fiscale delle minusvalenze. Con l’articolo 1, commi 31-36 della Legge 30 dicembre 2024 n. 207 (Legge di Bilancio 2025), il legislatore ha reintrodotto per la terza volta la disciplina della trasformazione agevolata in società semplice, offrendo un’opportunità concreta per ottimizzare la struttura fiscale delle holding immobiliari.

La norma ricalca fedelmente le precedenti versioni già previste dall’art. 1, commi 115-120 della L. 208/2015 e dall’art. 1, commi 100-105 della L. 197/2022, garantendo continuità interpretativa e applicativa. La trasformazione consente di far uscire i beni dal regime di impresa applicando un’imposta sostitutiva dell’8% sulle plusvalenze, con significativi vantaggi in termini di semplificazione gestionale e ottimizzazione fiscale futura.

La natura giuridica e fiscale dell’operazione

Dal punto di vista civilistico, la trasformazione di una società di capitali in società semplice costituisce una trasformazione omogenea regressiva ai sensi dell’art. 2500-sexies del Codice Civile. Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello n. 811 del 15 dicembre 2021, ha chiarito che fiscalmente l’operazione viene considerata eterogenea, poiché comporta la fuoriuscita dei beni dal regime di impresa.

Questa qualificazione fiscale determina l’applicazione del principio della destinazione dei beni a finalità estranee all’esercizio d’impresa, come precisato dalla Circolare n. 26/2016 dell’Agenzia delle Entrate. Di conseguenza, si verifica il realizzo al valore normale previsto dall’art. 171, comma 1 del TUIR, con la conseguente emersione di plusvalenze tassabili.

La disciplina agevolativa interviene proprio per mitigare questo impatto fiscale, sostituendo la normale tassazione IRPEF della plusvalenza con un regime sostitutivo più favorevole (art. 171 del TUIR).

Elementi caratteristici dell’agevolazione

Sotto il profilo operativo, la possibilità di estromissione agevolata promossa dal legislatore, consiste in:

• Applicare di un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’IRAP dell’8% (o del 10,5%) sulle plusvalenze da destinazione a finalità estranea all’esercizio di impresa relative ai beni immobili diversi da quelli strumentali per destinazione (art. 43 co. 2 TUIR) ed ai beni mobili registrati non utilizzati in modo strumentale nell’esercizio di impresa;
• Possibilità di sostituire al valore normale (art. 9 co. 3 del TUIR) degli immobili un importo pari al prodotto della rendita catastale per i moltiplicatori determinati con i criteri e le modalità di cui all’art. 52 co. 4 del DPR n. 131/86;
• Applicare un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’IRAP del 13% sulle riserve in sospensione d’imposta.

I requisiti soggettivi: società e soci

L’applicazione della disciplina agevolata richiede il rispetto di specifici requisiti soggettivi da verificare sia sulla società che sui soci. Vediamoli insieme.

Oggetto sociale specifico

La società che intende avvalersi della trasformazione agevolata deve avere per oggetto esclusivo o principale la gestione di beni immobili o di beni mobili registrati. È fondamentale sottolineare che per “gestione” si intende esclusivamente un’attività passiva, limitata alla percezione di canoni di locazione o affitto.

Come chiarito dalla Circolare n. 26/E/16, qualora la società presti “servizi complementari e funzionali alla utilizzazione unitaria del complesso immobiliare” – come nel caso di gestione di centri commerciali o villaggi turistici – l’accesso alla trasformazione agevolata risulta precluso. Questa limitazione deve essere valutata attentamente nella pratica professionale, soprattutto per quelle società che gestiscono immobili commerciali con servizi accessori.

Continuità della compagine sociale

I soci devono essere tutti iscritti nel libro soci alla data del 30 settembre 2024, oppure entro il 30 gennaio 2025 purché sulla base di un atto avente data certa anteriore al 30 settembre 2024. Per le società non obbligate alla tenuta del libro soci, la qualità di socio deve essere provata mediante titolo avente data certa anteriore al 30 settembre 2024.

Un aspetto pratico di rilievo è che non precludono l’accesso alla trasformazione agevolata eventuali modifiche intervenute nelle percentuali di partecipazione al capitale sociale dopo il 30 settembre 2024, consentendo operazioni di riequilibrio delle quote prima della trasformazione.

Se sulla partecipazione è stato costituito un diritto di usufrutto, la qualità di socio andrebbe riferita al nudo proprietario: così ha precisato l’Agenzia delle Entrate (circ. n. 26/E/16, cap. I, Parte I, § 2) con riferimento all’operazione di assegnazione agevolata. Le agevolazioni competono anche se le quote dell’effettivo socio sono intestate a società fiduciarie a condizione che esse siano iscritte tra i soci alla data di riferimento e che sia data prova che il rapporto fiduciario sia sorto in data anteriore. 

Possono, inoltre, fruire dell’agevolazione anche gli eredi succeduti al socio dopo la data di riferimento (30 settembre 2025), non trattandosi di una “cessione volontaria della partecipazione” (Circ. Agenzia delle Entrate n. 26/E/16), a condizione che gli stessi abbiano accettato l’eredità.

SRL unipersonale

Anche una società unipersonale può trasformarsi (con regime agevolato) in società semplice non realizzandosi in questo caso la costituzione di una nuova società semplice con l’estinzione della vecchia società commerciale, operazione che non risulterebbe legittima in quanto non è consentito a un socio unico la costituzione di società personali. La successiva ricostituzione della pluralità dei soci (entro i sei mesi) – assoggettati ai benefici della trasformazione agevolata realizzata dalla società unipersonale – non dovrebbe, inoltre, integrare una fattispecie elusiva: l’obbligo di ricostituzione è, infatti, espressamente disposto dalla legge per ragioni che prescindono dal regime fiscale agevolato.

Tipologie di beni immobili agevolabili

Sono agevolabili i beni immobili diversi da quelli strumentali per destinazione ex art. 43, comma 2, primo periodo del TUIR, e i beni mobili registrati non utilizzati in modo strumentale nell’attività d’impresa. È importante evidenziare che gli immobili strumentali per natura, se non impiegati in attività d’impresa, possono beneficiare del trattamento agevolato in quanto non strumentali per destinazione. Se, poi, la società detiene anche beni non agevolabili (ad esempio, impianti o attrezzature), le plusvalenze relative agli stessi sono tassate secondo il regime ordinario.

Un aspetto operativo di particolare interesse riguarda la possibilità di modificare la destinazione dei beni da strumentali a non strumentali anche in prossimità dell’operazione. L’Agenzia delle Entrate, nell’ambito dell’assegnazione agevolata, ha chiarito con la Circolare n. 26/E/16 che tale cambio di destinazione non costituisce abuso del diritto, principio estendibile anche alla trasformazione.

Ti spiego con esempi pratici la distinzione tra immobili strumentali per natura e immobili strumentali per destinazione, che è fondamentale per comprendere quali beni possono beneficiare della trasformazione agevolata.

Gli immobili sono strumentali per destinazione quando sono “utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’arte o professione o dell’impresa commerciale da parte del possessore“, ex art. 43, comma 2 del TUIR. Esempi pratici possono essere: Uffici della sede legale di una società di servizi; showroom di un’azienda manifatturiera; capannone dove un’impresa produce beni;

Opzione per il valore catastale

Su richiesta della società, il valore normale ex art. 9, comma 3 del TUIR può essere sostituito, limitatamente ai beni immobili, con il valore catastale determinato dal prodotto della rendita per i moltiplicatori di cui all’art. 52, comma 4 del DPR n. 131/86. La Circolare 26/2016 ha inoltre precisato che è ammesso il ricorso a un valore intermedio tra il valore di mercato e quello catastale.

Questa opzione rappresenta spesso il principale vantaggio dell’operazione, consentendo di determinare plusvalenze significativamente inferiori rispetto a quelle che emergerebbero utilizzando i valori di mercato, soprattutto per immobili acquisiti molti anni fa o con rendite catastali non aggiornate.

Il regime dell’imposta sostitutiva

Sulle plusvalenze derivanti dalla contrapposizione tra il valore prescelto (normale o catastale) e il costo fiscalmente riconosciuto dei beni è dovuta un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’IRAP con aliquota dell’8%. L’aliquota si eleva al 10,5% qualora la società sia risultata non operativa ex art. 30 della L. 724/94 per due dei tre periodi d’imposta precedenti la trasformazione.

Sulle riserve in sospensione d’imposta presenti in bilancio al momento della trasformazione è dovuta un’imposta sostitutiva del 13%. Questo aspetto richiede particolare attenzione nella pianificazione dell’operazione, soprattutto per società con significative riserve di rivalutazione o altre riserve in sospensione.

L’imposta deve essere versata in due rate: il 60% entro il 30 settembre 2025 e il residuo 40% entro il 30 novembre 2025. Questa rateizzazione consente una migliore gestione della liquidità aziendale, aspetto non trascurabile considerando gli importi spesso significativi coinvolti.

Le problematiche delle riserve

Un aspetto particolarmente complesso riguarda il trattamento delle riserve presenti in bilancio. Poiché la trasformazione è fiscalmente assimilata a una trasformazione eterogenea regressiva, le riserve di utili devono essere tutte imputate ai soci nell’esercizio successivo alla trasformazione, non potendo essere ricostituite in assenza di contabilità ordinaria.

Rimane aperto il dubbio interpretativo se l’imputazione debba avvenire per il valore contabile delle riserve o per il valore che rileva ai fini della disciplina agevolata. Nella pratica professionale, per ragioni prudenziali, appare preferibile la prima soluzione, anche se economicamente più onerosa.

La tassazione autonoma delle riserve di utili pregresse si giustifica con il fatto per cui l’imposizione sostitutiva dell’8% grava sui soli plusvalori latenti negli immobili esclusi dal regime di impresa, mentre le riserve pregresse rappresentano, come in precedenza richiamato, la contropartita degli utili ordinari non distribuiti ai soci.

L’imputazione delle riserve comporta, per i soci persone fisiche che detengono la partecipazione al di fuori del regime d’impresa, l’assoggettamento alla ritenuta a titolo d’imposta del 26% ex art. 27, comma 1 del DPR n. 600/73. La scadenza per il versamento della ritenuta è il 16 aprile dell’anno successivo alla trasformazione.

Profili elusivi e limiti applicativi

L’Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello n. 456 del 10 novembre 2023, ha delineato i confini tra utilizzo legittimo e abuso della disciplina agevolativa. È stata considerata elusiva una trasformazione agevolata effettuata utilizzando il valore catastale, seguita dalla vendita degli immobili con realizzo di plusvalenza non imponibile per decorso del quinquennio ex art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR.

Il vantaggio indebito si configurerebbe nel fatto che, con questa sequenza operativa, i plusvalori degli immobili non vengono mai assoggettati a imposizione. Questo orientamento richiede particolare cautela nella pianificazione post-trasformazione, soprattutto quando sia prevista la dismissione degli immobili nel medio termine.

Tempistiche e aspetti operativi

La trasformazione deve essere completata entro il 30 settembre 2025. Permane l’incertezza interpretativa se sia sufficiente la delibera di trasformazione entro tale termine o sia necessaria l’iscrizione nel Registro delle Imprese, dalla quale l’operazione ha effetto ex art. 2500, comma 3 del Codice Civile.

Nella pratica, considerando i tempi tecnici per la registrazione, è consigliabile programmare la delibera con congruo anticipo rispetto alla scadenza. Il notaio dovrà verificare tutti i requisiti della disciplina agevolativa e la conformità dell’atto di trasformazione alle disposizioni civilistiche e fiscali.

Imposte indirette e adempimenti accessori

Per quanto riguarda le imposte indirette, non sono previste agevolazioni per l’IVA eventualmente dovuta sulla destinazione dei beni a finalità estranee all’esercizio d’impresa. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella sola misura fissa, come per ogni trasformazione societaria.

Un aspetto spesso trascurato riguarda la necessità di indicare l’operazione nel quadro RQ della dichiarazione dei redditi. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che tale indicazione è condizione per il perfezionamento dell’agevolazione, rendendo indispensabile il corretto adempimento dichiarativo.

Consulenza fiscale online

La trasformazione agevolata in società semplice rappresenta un’opportunità significativa per le holding immobiliari, ma richiede un’attenta valutazione dei costi-benefici e una pianificazione accurata. I vantaggi principali includono la semplificazione gestionale, l’eliminazione della doppia imposizione sui dividendi e la possibilità di ottimizzare la tassazione delle plusvalenze immobiliari.

Tuttavia, l’operazione comporta anche alcuni svantaggi, come la perdita della personalità giuridica, la responsabilità illimitata dei soci per le obbligazioni sociali e la necessità di imputare tutte le riserve di utili ai soci. La decisione deve quindi essere valutata caso per caso, considerando la specifica situazione patrimoniale e gli obiettivi strategici della società e dei suoi soci.

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