Quando spetta l’aliquota potenziata dei bonus edilizi

L’aliquota maggiorata spetta anche al contribuente che detiene la nuda proprietà o la proprietà superficiaria del fabbricato abitazione principale; mentre è preclusa al familiare convivente, nonché al mero detentore dell’immobile a titolo locazione o comodato.

La titolarità dell’immobile deve sussistere al momento di inizio dei lavori o di sostenimento della spesa, se antecedente.

Invece, laddove il fabbricato non sia adibito ad abitazione principale già all’inizio dei lavori, ai fini della maggiorazione, è rilevante che lo stesso sia adibito ad abitazione principale al termine dei lavori.

Con particolare riguardo agli spin off sismabonus acquisti (ex articolo 16, comma 1-septies, D.L. 63/2013) e bonus casa acquisti (ex articolo 16-bis, comma 3, Tuir), il fabbricato deve essere adibito ad abitazione principale entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui si fruisce per la prima volta della detrazione. Parimenti, in tema di detrazione spettante per l’acquisto o la costruzione del box auto pertinenziale (ex articolo 16-bis, comma 1, lettera d), Tuir), il contribuente deve adibire ad abitazione principale il fabbricato di cui il box è pertinenza sempre entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui fruisce per la prima volta della detrazione.

Per gli interventi effettuati sulle parti comuni del condominio, l’aliquota maggiorata va applicata se spettante sulla base della situazione specifica del singolo condomino e, quindi, se egli:

• risulti, fin dall’inizio dei lavori, proprietario e titolare di un diritto reale sull’unità immobiliare e
• abbia adibito oppure adibisca al più tardi al termine dei lavori l’unità immobiliare ad abitazione principale.

Peraltro, la maggiorazione spetta anche nel caso in cui gli interventi siano realizzati su pertinenze o su aree pertinenziali, già dotate del vincolo di pertinenzialità con l’unità immobiliare o il fabbricato adibito ad abitazione principale, anche laddove realizzati soltanto sulle pertinenze stesse.

In ogni caso, se nel corso dei periodi d’imposta successivi a quello di maturazione dell’agevolazione l’immobile non sia più destinato ad abitazione principale, la detrazione maggiorata non viene meno e il contribuente può continuare a usufruirne.

Ai fini della definizione del concetto di abitazione principale, assume rilevanza il dettato del comma 3-bis dell’articolo 10 Tuir, secondo cui si intende per tale “quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente. Non si tiene conto della variazione della dimora abituale se dipendente da ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’unità immobiliare non risulti locata”.

Con ciò, quindi, rientra nella nozione di abitazione principale anche l’unità immobiliare adibita a dimora abituale di un familiare del contribuente (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado, ai sensi dell’articolo 5, comma 5, Tuir). Tuttavia, al riguardo, la circolare n. 8/E/2025 ha avuto modo di precisare che “nell’ipotesi in cui sia teoricamente possibile effettuare la scelta in relazione a due immobili, uno adibito a propria dimora abituale e un altro adibito a dimora abituale di un proprio familiare, occorre far riferimento esclusivamente all’immobile adibito a dimora abituale del titolare dell’immobile, a nulla rilevando che il secondo immobile sia adibito a dimora abituale di un familiare”.