come diversificare il portafoglio — idealista/news

Nonostante le sfide legate all’inflazione e ai tassi d’interesse, il potenziale dell’immobiliare privato italiano ed europeo resta alto in ottica di differenziazione di portafoglio. Secondo Allen Chilten, Global Head of Real Estate Capital Formation di Schroders Capital i settori focalizzati sulla gestione attiva degli immobili, sulla prevedibilità dei redditi e su una selezione attenta continuano a giustificare un ruolo strategico per il real estate nei portafogli diversificati degli investitori istituzionali.

Negli ultimi tempi si è osservato un crescente interesse verso gli investimenti nei mercati privati, soprattutto da parte di fondi pensione e assicurazioni, che finora hanno destinato solo una piccola parte dei loro capitali a questo settore. Questo è un segnale positivo per il mercato immobiliare, specialmente in un contesto in cui l’inflazione rimane alta – e ci si aspetta che continui così. Gli investimenti nei mercati privati, infatti, aiutano a rendere i portafogli più diversificati e meno soggetti a oscillazioni, risultando quindi sempre più attrattivi.

Cambiamenti nelle scelte di investimento e nei mercati geografici

Nel settore immobiliare, molti investitori istituzionali europei hanno già raggiunto o leggermente superato gli obiettivi di allocazione prefissati. Per questo motivo, stanno diventando più selettivi e cercano di collaborare con un numero minore di partner fidati.

In Asia, invece, gli investimenti rimangono inferiori alle attese. Intanto, gli investitori americani – a fronte di uno scenario macroeconomico complesso – stanno guardando con più interesse all’Europa. Sebbene il mercato immobiliare degli Stati Uniti sia ancora molto importante per loro, cresce la domanda di investimenti in Europa, non solo per ottenere rendimenti, ma anche per beneficiare di una maggiore diversificazione. Questo rappresenta un’evoluzione rispetto al passato, quando la priorità era solo il profitto.

Segnali di ripresa e nuove opportunità

Le transazioni immobiliari stanno iniziando a stabilizzarsi e il clima tra gli investitori sta migliorando, soprattutto in alcune aree dell’Europa. In diversi settori, come la logistica, l’industriale e il residenziale, l’offerta rimane scarsa. Alcuni mercati, ad esempio Regno Unito e Paesi Bassi, hanno già visto cali nei prezzi, il che apre nuove possibilità per chi vuole rientrare nel mercato. In presenza di fattori favorevoli – come bassa offerta, domanda forte e possibilità di usare la leva finanziaria in modo vantaggioso – si creano buone occasioni d’investimento.

Strategie e posizionamento di mercato

Schroders Capital si concentra in particolare su logistica, industria, settore alberghiero e residenziale, dove è importante avere una conoscenza approfondita. I team locali di Schroders, altamente qualificati, permettono un approccio selettivo e paziente agli investimenti.

In Italia, si stanno valutando con attenzione le opportunità nei diversi settori, con un interesse particolare per l’hospitality, come dimostrano le recenti acquisizioni, ad esempio l’NH Collection Milano CityLife.

Viene data priorità agli asset capaci di generare reddito legato all’andamento dell’inflazione, come gli hotel (dove i prezzi delle camere possono essere adattati giornalmente), gli immobili residenziali (con possibilità di rivedere regolarmente gli affitti) e quelli industriali. In ciascun settore esistono occasioni di investimento specifiche, ed è qui che i team locali fanno la differenza grazie alla loro esperienza.

L’approccio si basa sul concetto di “valore relativo”: si analizzano le opportunità in relazione al rapporto tra rendimenti attesi e tassi di interesse. Attualmente, i settori industriale e alberghiero offrono le opportunità più interessanti. Se un investimento a Milano, per esempio, risultasse più conveniente rispetto ad altre città europee, verrebbe seriamente considerato.

A livello europeo, negli ultimi 12-18 mesi l’attenzione si è spostata verso immobili industriali vicini ai centri urbani, con accesso alla logistica dell’“ultimo miglio” e buoni fondamentali – tutte caratteristiche che aiutano a evitare lunghi periodi di sfitto e favoriscono l’aumento degli affitti. Questo è anche il criterio con cui si valuta il mercato italiano.

Inflazione e scenario economico

Schroders Capital ha sempre adottato un approccio prudente nei confronti dell’inflazione, concentrandosi su investimenti capaci di generare flussi di reddito stabili e resistenti. La previsione è che l’inflazione resterà elevata a lungo. Eventuali futuri tagli ai tassi di interesse – come già avvenuto in passato – potrebbero supportare sia i rendimenti degli investimenti sia l’uso positivo della leva finanziaria.

Nonostante il contesto rimanga incerto, ci sono segnali favorevoli. Ad esempio, nel settore logistico-industriale, l’Europa potrebbe beneficiare di cambiamenti strutturali come il ritorno delle produzioni in loco (reshoring) e l’aumento degli stock, che alimentano la domanda di nuovi spazi.

Anche se i segnali macroeconomici sono ancora misti, si mantiene un cauto ottimismo sul mercato europeo. Un’eventuale stabilità o calo dei tassi d’interesse potrebbe sostenere le valutazioni immobiliari, che hanno sofferto negli ultimi anni. Inoltre, cambiamenti strutturali, come l’incremento della spesa militare in Germania, possono rafforzare ulteriormente la tenuta economica della regione.