+35 volte in 50 anni. Ma quali quartieri trainano la corsa? « LMF Lamiafinanza

Milano, il mattone batte l’oro: +35 volte in 50 anni

— di Claudio Bonato —

Il dato che colpisce arriva dritto dal cuore di Milano: dal 1975 a oggi, i prezzi medi delle case in città sono aumentati di 35 volte. Più dell’oro, che si è “fermato” a +21. Più della Borsa (+34) e più dei titoli di Stato (+29). È quanto emerge da uno studio presentato al convegno milanese di Scenari immobiliari dedicato al Terzo osservatorio sull’Abitare, che mette nero su bianco l’incredibile rivalutazione del mattone meneghino nell’arco di mezzo secolo.

A commentare questi dati ci aiuta Fabrizio Stella, esperto immobiliare e titolare di Prospettocasa:

“Parliamo di un rendimento straordinario, spesso sottovalutato. Chi nel ’75 ha acquistato casa a Milano centro, oggi si trova con un capitale moltiplicato per 35. Un rendimento che supera asset tradizionalmente considerati sicuri o redditizi, come l’oro o le obbligazioni. E, soprattutto, con un bene tangibile tra le mani.”

Due velocità: boom pre -1992, poi la maturità

L’analisi del lungo periodo mostra come la corsa più forte si sia registrata fino all’inizio degli anni ’90. Dal 2000 in poi, i prezzi hanno comunque continuato a salire, ma con ritmi decisamente più contenuti: +105% in 24 anni.

“La Milano del boom era una città in piena trasformazione urbanistica – spiega Stella –. Tra gli anni ’70 e ’90 l’espansione è stata trainata da nuovi quartieri, grandi infrastrutture, e dalla domanda abitativa crescente. Dopo il 2000 siamo entrati in una fase più matura del ciclo: meno crescita impetuosa, ma più solidità e qualità.”

Quali quartieri trainano la corsa? I quartieri che volano nel 2024

Oggi, mentre il centro storico mantiene valori altissimi e relativamente stabili, è la cintura semicentrale a offrire le maggiori soddisfazioni in termini di rivalutazione. Secondo il report, i quartieri che si stanno rivalutando di più nel 2024 sono:

• Savona/Tortona: +11,2%
• Via Solari: +11%
• Barona/Malaga: +10,6%
• Viale Gorizia: +10%

E guardando a un orizzonte più lungo, negli ultimi 5 anni spiccano:

• Viale Gorizia: +46,7%
• Via Feltre: +42,3%
• Viale Jenner: +42%

Ma è sul lungo periodo che si leggono le trasformazioni più profonde: in dieci anni, Viale Stelvio ha guadagnato il 70,1% di valore, Viale Jenner il 69,2%, Corso Vercelli il 68,3%.

“Non è un caso – sottolinea Stella –. Sono tutte aree che hanno beneficiato di interventi pubblici o privati, come il rinnovamento di ex aree industriali, nuove fermate della metro, spazi culturali e rigenerazione urbana. Milano si sta espandendo verso l’esterno, e in modo sempre più omogeneo.”

Prezzi e affitti oggi: una città a tre velocità

Nel 2024, il prezzo medio al metro quadro in centro è arrivato a 10.450 euro, mentre nel semicentro siamo a 6.000 euro, e nelle periferie si scende a 3.750 euro. Per il 2025 le proiezioni indicano un’ulteriore crescita, con valori che potrebbero arrivare a 11.200 euro/m² in centro.

Gli affitti seguono lo stesso trend: 425 euro/m²/anno in centro, 245 nel semicentro, 145 in periferia. E anche su questo fronte si prevedono rialzi nel prossimo anno.

“Il centro resta il riferimento di prestigio, ma è ormai inaccessibile per molte famiglie – osserva Stella –. Oggi la vera partita si gioca nei quartieri che uniscono accessibilità e potenziale di crescita. Chi compra per vivere, ma anche per investire, guarda con attenzione le zone semicentrali e le ex periferie in via di trasformazione.”

Fuga in provincia? Non proprio

L’analisi evidenzia un fenomeno interessante: la crescita dei rogiti immobiliari nell’hinterland. Ma non si tratta, secondo Stella, di una fuga da Milano.

“È piuttosto un’espansione del mercato, che segue l’evoluzione della città metropolitana. Anche perché Milano non si sta svuotando, anzi: le previsioni demografiche parlano di 86mila fino a 200mila nuovi residenti entro il 2039. È una città che continua ad attrarre.”

Milano batte l’Italia (ma perde sul verde)

Un dato sorprendente è che Milano surclassa la media nazionale su quasi tutti i parametri di vivibilità:

• Demografia attiva: 70% vs 45% nazionale
• Lavoro: 90% vs 45%
• Formazione: 99% vs 10%
• Mobilità pubblica: 70% vs 26%
• Offerta culturale: 68% vs 35%

Ma resta indietro su due fronti chiave: il verde urbano, con solo il 5% di soddisfazione (contro il 10% della media italiana), e la coesione sociale, dove si ferma al 33%.

“Se c’è un punto debole, è questo – ammette Stella –. Milano corre, ma deve farlo in modo inclusivo. Serve più verde, più spazi condivisi, più attenzione al tessuto sociale. L’investimento sul mattone non può essere disgiunto dalla qualità della vita.”

Dove guardare oggi per il mercato immobiliare

Dove conviene comprare casa oggi a Milano?

“Direi nei quartieri in transizione – conclude Stella –: Bovisa, Barona, Dergano, ma anche zone come Calvairate o Adriano. Lì i prezzi sono ancora sostenibili, ma con margini di rivalutazione concreti. E poi attenzione ai servizi: trasporti, scuole, negozi di prossimità e soprattutto immobili con alta efficienza energetica. Gli acquirenti oggi vogliono comfort, risparmio e tecnologie smart. Non basta più il quartiere: serve la qualità dell’edificio.”

Il mattone milanese continua a brillare. E mentre le cifre raccontano un passato da record, la sfida per il futuro sarà quella di costruire una città non solo redditizia, ma anche più vivibile, inclusiva e sostenibile.