Il Sismabonus acquisti, previsto dall’art. 16, comma 1-septies
del D.L. n. 63/2013, è una detrazione che riguarda gli immobili
acquistati da imprese di costruzione che hanno effettuato
interventi di demolizione e ricostruzione con riduzione del rischio
sismico. L’agevolazione, fruibile anche da soggetti IRPEF o IRES,
era fino al 2024 pari all’85% del prezzo di acquisto, su un
massimale di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare.
Mutuo 100% per acquisto in asta
assistenza e consulenza per acquisto immobili in asta
Negli anni passati, il beneficio è stato ampiamente utilizzato
in contesti di riqualificazione urbana in zona sismica 1, 2 o 3, ma
con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2025 lo scenario è
cambiato radicalmente. E il momento di ultimazione dei lavori
strutturali, oggi più che mai, diventa l’elemento chiave per
determinare se la spesa è ammissibile, in quale anno, con quale
aliquota, e con quali modalità di fruizione.
L’importanza dell’ultimazione dei lavori strutturali
Un concetto spesso sottovalutato riguarda la distinzione tra
ultimazione del fabbricato nel suo insieme e ultimazione dei soli
lavori strutturali antisismici. È quest’ultima condizione che
rileva ai fini dell’agevolazione.
Secondo la prassi consolidata dell’Agenzia delle Entrate –
confermata sia nella Circolare
17/E del 26 giugno 2023, sia nella Risoluzione 14/E dell’8 marzo
2024 – la detrazione può essere riconosciuta solo a partire
dall’anno in cui sono terminati i lavori antisismici e sono state
prodotte le necessarie attestazioni tecniche:
- Allegato B – asseverazione del progettista sulla riduzione del
rischio sismico; - Allegato B-1 e B-2 – attestazioni del direttore lavori e del
collaudatore statico.
Il deposito di questi documenti presso lo sportello unico è
condizione essenziale. Se mancano o sono successivi al 31/12/2024,
tutte le spese – anche gli acconti – si considerano sostenute nel
2025. È quindi irrilevante che l’acquirente abbia effettuato il
pagamento (o anche firmato il preliminare) in anni precedenti:
senza il completamento dei lavori strutturali, non si configura il
presupposto fiscale e l’intera spesa si intende riferita all’anno
successivo.
Contributi e agevolazioni
per le imprese
Il nodo centrale: quando si considera “sostenuta” la
spesa?
Questo concetto – in apparenza semplice – è stato uno degli
aspetti più dibattuti a livello interpretativo. Per le spese
edilizie “classiche” sostenute da persone fisiche, il pagamento è
sufficiente per far valere la detrazione in un certo anno. Ma per
le detrazioni “da acquisto” vale un principio differente, mutuato
da quello previsto per l’art. 16-bis, comma 3 del TUIR
(ristrutturazioni su edifici interamente ristrutturati da
impresa).
La spesa si considera sostenuta nell’anno in cui si verifica
congiuntamente:
- la stipula del rogito;
- l’ultimazione dei lavori sull’intero edificio (per il
Sismabonus, quelli strutturali).
Se questi due elementi non coincidono nello stesso anno, la
detrazione è “sospesa” fino a che non vengono entrambi soddisfatti.
In altre parole, anche un pagamento effettuato nel 2024 si
considererà spesa 2025 se la dichiarazione di fine lavori
strutturali è datata 2025. Questo principio è confermato anche da
risposte a interpello non rilasciate a livello centrale, come ad
esempio quella della DRE Veneto n. 907-1381/2023.
Da quale documento si evince la fine dei lavori
strutturali
La fine dei lavori strutturali viene attestata dal direttore dei
lavori in apposite certificazioni edilizie. Nel caso di opere ex
novo in cemento armato, caso tipico del Sismabonus acquisti, tale
certificazione è denominata “relazione a strutture ultimate”. In
essa il direttore dei lavori attesta la data di ultimazione dei
lavori strutturali e la corretta esecuzione degli stessi, ed ha 60
giorni di tempo per produrla e depositarla presso i competenti
uffici. Tuttavia ai fini fiscali il documento da prendere in esame
è un altro, ovvero il modello B1 redatto ai sensi del DM58/2017,
che si aggiunge a quello previsto dalle norme edilizie.
Il modello B1 deve essere prodotto dal direttore dei lavori
strutturali “all’atto dell’ultimazione dei lavori”. Per questo
motivo si ritiene che, a rigore, per ricadere nel regime
agevolativo previgente, il modello B1 dovrebbe essere predisposto
con data certa anteriore al 31/12/2024 o, se il completamento dei
lavori strutturali è avvenuta a ridosso della fine d’anno, nei
primi giorni del 2025.
Un modello B1 redatto in data successiva potrebbe generare dubbi
interpretativi in caso di controlli fiscali.
Dilazioni debiti fiscali
Assistenza fiscale
L’impossibilità di esercitare l’opzione per la cessione del
credito
Per il Sismabonus acquisti (come per altri bonus edilizi diversi
dal Superbonus), la possibilità di cedere il credito o applicare lo
sconto in fattura è stata definitivamente chiusa per le spese
sostenute oltre il 2024.
Inoltre occorre considerare il nuovo regime di aliquote ridotte,
in vigore per tutte le spese sostenute dal 1° gennaio 2025. La
Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024) ha infatti abbattuto
l’aliquota del Sismabonus acquisti, portandola:
- dal precedente 85% al 36% per i casi ordinari;
- a un massimo del 50% solo se l’unità è destinata ad abitazione
principale e l’acquirente è titolare di un diritto reale di
godimento (proprietà, usufrutto ecc.).
In numeri: la detrazione massima su un immobile passa da 81.600
euro (85% di 96.000) a 34.560 euro (36%), o 48.000 euro (50%), con
una perdita potenziale superiore a 47.000 euro per ogni unità.
Non va infine trascurata la cosiddetta “tagliola delle
detrazioni”, che dal 2025 limita la fruibilità dei bonus fiscali
per i contribuenti con redditi complessivi elevati.
A cura di Cristian
Angeli
ingegnere esperto di bonus fiscali e contenziosi edilizi
www.cristianangeli.it
Finanziamenti personali e aziendali
Prestiti immediati
***** l’articolo pubblicato è ritenuto affidabile e di qualità*****
Visita il sito e gli articoli pubblicati cliccando sul seguente link
