Uffici vuoti trasformati in appartamenti da affittare per almeno 5 anni, in città quasi duemila spazi

Trasformare temporaneamente la destinazione d’uso degli uffici sfitti per incrementare l’offerta abitativa in affitto a prezzi calmierati in città: è questo l’obiettivo finale dell’avviso pubblico e dello schema di convenzione approvati lunedì 21 luglio in Consiglio comunale. L’avviso pubblico servirà infatti per raccogliere manifestazioni di interesse per la creazione di un albo degli immobili attualmente destinati a uffici per il cambio di utilizzo temporaneo per finalità pubblica a residenza. 

Tale albo, gestito dall’Amministrazione Comunale attraverso il Servizio di Agenzia Casa, ha lo scopo di individuare immobili sfitti che possano essere assegnati a coloro che cercano casa, e hanno difficoltà a trovare alloggi autonomamente, con un canone più basso rispetto alla media del mercato e senza cauzione. A farsi da garante è il Comune stesso che, attraverso Agenzia Casa, prende direttamente in affitto gli alloggi per almeno cinque anni e fino a un massimo di dieci, dopo la stipula di una convenzione che regola l’uso temporaneo dell’immobile.

La delibera è stata presentata dalla vicesindaca e assessora alle Politiche abitative e al Piano Casa Francesca Maletti ed è stata approvata con il voto a favore di Partito Democratico, Alleanza Verdi-Sinistra, Movimento 5 stelle, Modena Civica e Fratelli d’Italia. Astenuti Lega Modena, Forza Italia e Modena in ascolto.

Un cardine del “Piano Casa”

Il cambio di destinazione d’uso temporaneo con finalità pubblica si configura nella cornice normativa tracciata dal Pug del Comune di Modena e dalla legge regionale ed è inserito nell’ambito del Piano Casa, uno strumento che mira a garantire il diritto all’abitare e a favorire l’accesso alla casa: “La casa a Modena è un problema non solo per i cittadini meno abbienti o per una singola categoria di persone, ma per una fascia sempre più ampia e diversificata di popolazione – afferma Francesca Maletti -. Accanto a nuclei e singoli in difficoltà economica ci sono sempre più famiglie con reddito che non riescono ad accedere al libero mercato, lavoratori e studenti fuori sede”. 

Da queste premesse ha preso il via il percorso che consente di destinare alla locazione immobili del terziario attraverso un cambio di utilizzo temporaneo: “Stimiamo, infatti – continua Maletti – che, dei 3.800 locali adibiti a ufficio che ci sono in città, oltre la metà siano sfitti”.

Come funziona

Il cambio d’uso può avvenire, quando ammesso dal piano urbanistico generale, nei tessuti urbani della città storica, ovvero nel centro urbano più antico e nella periferia storica; nei contesti prevalentemente residenziali e terziari della città da qualificare ad esclusione dei contesti produttivi, dei grandi poli commerciali; della città in trasformazione e della città pubblica, dove si concentrano gli edifici specialistici e le attrezzature pubbliche e i servizi privati di alta specializzazione. La possibilità di trasformazione dell’uso a residenza temporanea non è ammessa ai piani terra degli edifici aderenti a spazi pubblici, se non come collegamento all’unità abitativa posta al piano superiore e in assenza di accesso diretto dallo spazio pubblico, e ai piani terra degli edifici in centro storico, con esclusione delle corti interne.

Il proprietario dell’edifico dovrà sostenere eventuali costi per opere di adeguamento reversibili (per esempio tramezzature interne in cartongesso) e, previa verifica dell’esistenza dei requisiti di sicurezza e igienico-sanitari, Agenzia Casa si farà garante della locazione a canoni calmierati. Le opere di adeguamento possono essere valutate preventivamente dall’Agenzia, anche in ragione dei futuri nuclei utilizzatori, affinché si tengano conto delle specifiche esigenze o caratteristiche di tali nuclei.

Il Comune, da parte sua, si impegna a gestire gli aspetti condominiali e le relazioni con gli amministratori di condominio; effettuare pagamenti puntuali del canone di locazione alle scadenze concordate; rimborsare al proprietario il 50% delle spese di registrazione del contratto; pagare le spese accessorie in caso di inadempienza del conduttore; riconsegnare l’immobile allo scadere del contratto di locazione e comunque entro il termine di scadenza della convenzione; garantire al proprietario la tariffa IMU agevolata e contribuire per il ripristino dello stato di fatto originario dell’immobile, al momento dell’acquisizione da parte di Agenzia Casa. La gestione dell’unità immobiliare avviene nel rispetto del Regolamento Agenzia Casa e del Protocollo Operativo per il funzionamento dell’Agenzia Casa vigenti.

Il dibattito

Il dibattito è stato aperto da Fratelli d’Italia, con Luca Negrini che, motivando il voto a favore del gruppo, ha riconosciuto l’emergenza abitativa e valutato positivamente il tentativo di risposta, pur ribadendo che “la proprietà è sacra e spetta al singolo decidere cosa farne”. Il consigliere ha apprezzato i requisiti restrittivi previsti, sottolineando che la misura deve restare temporanea ed esprimendo timori sul funzionamento di Agenzia Casa: “Se l’inquilino non paga, paga il Comune”. Da qui l’invito a vigilare per un intervento definito “un cuscinetto utile ma che non può sostituire politiche strutturali”. Anche Elisa Rossini ha posto l’accento sul controllo: “L’efficienza di Agenzia Casa è la priorità, e noi vigileremo”. La consigliera ha poi rimarcato che “l’operazione è accettabile se non diventa assistenzialismo”, manifestando anch’essa timore per la tenuta dei conti comunali, qualora la gestione dell’operazione fosse inefficiente.

Anche Giovanni Bertoldi (Lega Modena), spiegando il voto d’astensione, ha riconosciuto il problema abitativo ma anche alcune criticità circa la natura temporanea delle trasformazioni: “Un ufficio non ha cucina né doccia, molti chiederanno il cambio d’uso definitivo”. Ha chiesto quindi rigore nei controlli sugli inquilini: “Dobbiamo essere molto rigidi: chi non se li merita, vada in altre mani”, invocando un monitoraggio periodico “come avviene in altri Paesi europei”.
Andrea Mazzi (Modena in ascolto) ha accolto positivamente la proposta, e ha motivato il voto d’astensione sottolineando che il provvedimento non comporta nuovo consumo di suolo e valorizza il patrimonio edilizio esistente. Al contempo ha evidenziato l’incidenza dei costi di riconversione, proponendo incentivi o sbocchi verso soluzioni permanenti. Esprimendo il voto favorevole al provvedimento, Katia Parisi (Modena Civica) ha parlato di misura risponde a un’emergenza “che non riguarda solo i più fragili, ma anche chi non accede più al mercato libero”. Ha richiamato le tre linee guida: prevenire, gestire, costruire, valutando positivamente la tempestività dell’intervento e il ruolo del Comune: “Un esempio virtuoso di come la pubblica amministrazione possa agire con efficacia”. Per Giovanni Silingardi (M5s), l’iniziativa risponde a un’urgenza abitativa e valorizza la regia pubblica dell’operazione. Il consigliere ritiene essenziale che il Comune mantenga il controllo: “La più importante garanzia per noi è la regia pubblica: sarà il Comune a determinare le direttrici dell’operazione”.
Per il Pd, Luca Barbari ha indicato la delibera come attuazione concreta di una norma regionale e strumento per rendere accessibile la casa, “il primo e più importante dei beni privati”, facendo notare come si offra “un’opportunità per ridare vita a spazi inutilizzati e dare risposte rapide e sostenibili”. Anche Alberto Bignardi ha sostenuto con convinzione il provvedimento, definendolo una misura di buonsenso che risponde al calo della domanda di uffici e alla crescente esigenza abitativa. Pur riconoscendo la rigidità della gestione centralizzata, lo considera un primo passo importante. “In questo momento a noi come esseri umani servono più abitazioni e meno uffici. Questa è una trasformazione necessaria”. Per Diego Lenzini la delibera rappresenta un esempio di buona politica che deve saper leggere il passato, comprendere i bisogni attuali e immaginare il futuro. “Facile fare politica con tanti soldi; molto più difficile è creare le condizioni giuste: è ciò che stiamo facendo”. Il consigliere ha aggiunto che l’efficacia di Agenzia Casa, già studiata a livello nazionale, sarà determinante per calibrare e adattare il progetto in corso d’opera.
Martino Abrate (Avs) vede nella misura una risposta concreta a una pressione crescente, ritenendo fondamentale il ruolo di Agenzia Casa, chiamata a gestire un equilibrio instabile tra domanda e offerta. “Il provvedimento”, ha detto il consigliere, “aiuta anche a contenere il consumo di suolo e si inserisce in un percorso di rigenerazione urbana. Meno nuovo cemento, più risposta abitativa qualificata e sostenibile”.
Nel dibattito è intervenuta anche l’assessora all’Urbanistica Carla Ferrari, difendendo la delibera come risposta concreta e coerente con la normativa regionale. L’uso temporaneo consente di riattivare luoghi degradati, senza attendere i lunghi tempi dell’edilizia ERS. “Abbiamo bisogno di dare risposte immediate: non possiamo permetterci di aspettare i tempi di costruzione. Gli interventi richiesti sugli immobili sono minimi, spesso basta aggiungere una doccia o tramezzi leggeri”.

In replica, l’assessora Maletti ha sottolineato come, nel contesto di un’emergenza abitativa che non riguarda più solamente le fasce da servizi sociali ma anche studenti, lavoratori e giovani famiglie, questa delibera sia un pezzo importante di quel Piano Casa realizzato per offrire risposte: “Diamo un’opportunità ai proprietari degli immobili, tutelati per dieci anni, e allo stesso tempo ai tanti nuclei familiari che, nonostante abbiano Isee alti e lavori a tempo indeterminato, spesso a fronte di contratti finiti non riescono a trovare un alloggio”. Maletti ha inoltre assicurato che tramite la stessa Agenzia Casa verranno effettuati regolari controlli sulle locazioni: “Questa è una sfida. Siamo qui per giocarla e sappiamo che si gioca sui temi del controllo e del presidio di Agenzia Casa. È nel nostro interesse che questo avvenga con cadenza regolare”.