Il contribuente che, nel novembre 2024, ha acquistato l’abitazione richiedendo le agevolazioni prima casa, pur essendo ancora titolare dell’ex prima casa, qualora la rivenda entro due anni dal nuovo acquisto, potrà:
– non solo mantenere le agevolazioni prima casa sull’acquisto operato nel 2024;
– ma anche usufruire del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa di cui all’art. 7 della L. 448/98.
Lo afferma l’Agenzia delle Entrate nella risposta ad interpello n. 197, pubblicata ieri.
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La risposta è molto interessante, in quanto fornisce un’interpretazione adeguatrice, favorevole al contribuente, dell’art. 7 della L. 448/98 (credito d’imposta per il riacquisto della prima casa), fondata sul disposto del comma 4-bis della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86, come modificato dall’art. 1 comma 116 della L. 207/2024.
In pratica, superando il dato normativo dell’art. 7 della L. 448/98 – che continua, letteralmente, a fare riferimento al termine massimo di 1 anno tra rivendita e riacquisto come condizione per il sorgere del credito – l’Agenzia applica anche al credito d’imposta il termine biennale introdotto, con riferimento all’agevolazione prima casa, dalla legge di bilancio 2025.
Si ricorda che l’art. 1 comma 116 della L. 207/2024 ha portato a due anni (raddoppiandolo) il termine (contemplato dal comma 4-bis della nota II-bis) entro il quale l’acquirente della prima casa deve liberarsi dell’ex prima casa per non perdere il beneficio già applicato sul nuovo acquisto.
L’intervento normativo in parola non ha coinvolto la (diversa) norma che disciplina il credito di imposta per il riacquisto della prima casa, contenuta nell’art. 7 della L. 448/98, generando il dubbio sulla applicabilità del nuovo termine di 2 anni anche al credito d’imposta.
Le due agevolazioni sono strettamente legate, in quanto il credito d’imposta, a norma dell’art. 7 della L. 448/98 non può prescindere da due acquisti con le agevolazioni “prima casa” (mentre, in linea di principio, nulla osta ad un acquisto della prima casa senza il sorgere del credito d’imposta).
Questo vincolo tra le due agevolazioni ha comportato che già in passato la norma sul credito d’imposta venisse “adeguata” alle modifiche normative apportate alla Nota II-bis in tema di agevolazione “prima casa”.
Così, quando il legislatore, dal 1° gennaio 2016, concesse la possibilità di ottenere l’agevolazione prima casa anche al contribuente che fosse ancora titolare dell’ex prima casa, purché la rivendesse entro un anno, l’Amministrazione chiarì (circ. 8 aprile 2016 n. 12, § 2.1) che ciò aveva un riflesso anche sul credito d’imposta: il credito maturava sia quando l’acquisto della prima casa seguisse la rivendita della ex prima casa, sia nel caso inverso (acquisto e poi rivendita) purché tra i due atti non intercorresse più di un anno (risposta n. 531/2022).
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Con la risposta pubblicata ieri, l’Agenzia delle Entrate prosegue il percorso di “adeguamento” dell’art. 7 della L. 448/98, fornendone un’interpretazione apertamente contrastante col dato normativo, ma coerente con la ratio dell’intervento operato dalla legge di bilancio 2025.
Il caso portato all’attenzione dell’Agenzia riguardava un contribuente che, nel 2024, aveva acquistato la nuova “prima casa” impegnandosi alla rivendita entro un anno e richiedendo il credito d’imposta per il riacquisto ex art. 7 della L. 448/98. Di lì a poco, era entrato in vigore il nuovo termine di 2 anni per la rivendita, ai fini dell’agevolazione prima casa.
Il contribuente si domandava, allora, se il nuovo termine di 2 anni potesse applicarsi anche al credito d’imposta e, in caso negativo, come comportarsi di conseguenza.
L’Agenzia, dopo aver ribadito che, ai fini dell’agevolazione prima casa, il nuovo termine di 2 anni trova applicazione non solo agli atti stipulati dal 1° gennaio 2025, ma anche a tutti gli acquisti per i quali a quella stessa data il previgente termine di un anno non fosse ancora scaduto (cfr. la risposta dell’Agenzia delle Entrate n. 127/2025), si sofferma sulla possibile estensione del termine biennale anche al credito d’imposta.
Il ragionamento delle Entrate è sintetico e netto: dato che la ratio dell’ultimo intervento normativo sul comma 4-bis della Nota II-bis (che ha raddoppiato il termine per la rivendita) è la stessa di quello precedente (che introdusse la possibilità della rivendita post acquisto) e che a suo tempo si riconobbe la necessità di estendere anche al credito d’imposta gli effetti della novità normativa, l’estensione deve operare anche ora, per il termine di 2 anni.
Il termine per la prima casa finirebbe per pregiudicare il tax credit
Diversamente, il nuovo termine di 2 anni per l’agevolazione prima casa finirebbe per pregiudicare il diritto al tax credit sul nuovo acquisto.
Pertanto – conclude l’Amministrazione finanziaria – nel caso di specie il credito d’imposta è concesso in via provvisoria al contribuente a condizione che l’abitazione già acquistata col beneficio venga alienata entro 2 anni. In caso di mancato rispetto del termine di 2 anni, si realizza sia la decadenza dall’agevolazione prima casa che il venir meno del credito di imposta.
Per completare il quadro, non resta che chiedersi se l’estensione del termine per il credito a 2 anni valga anche nel caso “standard” in cui la vendita preceda il riacquisto.
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