Un chiarimento dell’Agenzia delle Entrate scioglie i dubbi sull’applicazione delle nuove regole introdotte dalla Legge di Bilancio 2025: il termine per vendere l’abitazione precedentemente acquistata con i bonus prima casa passa ufficialmente da uno a due anni.
Un chiarimento dell’Agenzia delle Entrate scioglie i dubbi sull’applicazione delle nuove regole introdotte dalla Legge di Bilancio 2025 per chi acquista una nuova abitazione usufruendo delle agevolazioni fiscali per la “prima casa”, pur possedendo già un altro immobile agevolato nello stesso Comune.
Prima casa: ora hai due anni per vendere la vecchia e non perdi il bonus
Con la risposta n. 197 del 2025, l’Agenzia ha confermato che il termine anche per chi ha effettuato il nuovo acquisto prima dell’entrata in vigore della modifica legislativa.
Il caso
La questione è stata sollevata da una contribuente che nel novembre 2024 ha comprato un nuovo immobile con le agevolazioni previste per la prima casa, pur essendo ancora proprietaria di un’altra abitazione agevolata nel medesimo Comune. In base alla normativa allora vigente, era tenuta a cedere l’immobile posseduto entro un anno, pena la decadenza dal beneficio. Tuttavia, nel frattempo, la Legge di Bilancio 2025 ha modificato la normativa (art. 1, comma 116), raddoppiando a due anni il periodo massimo concesso per vendere il primo immobile.
A questo punto la contribuente ha chiesto chiarimenti all’Agenzia, sollevando tre interrogativi:
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Se il nuovo termine biennale si applicasse anche ai casi in cui, al 31 dicembre 2024, fosse ancora in corso il termine annuale.
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Se fosse possibile mantenere il diritto al credito d’imposta per il riacquisto, anche qualora l’immobile originario fosse venduto entro due anni.
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Quale comportamento adottare nel caso in cui si ottenesse risposta positiva al primo quesito, ma negativa al secondo.
La risposta dell’Agenzia
L’Amministrazione finanziaria ha risposto positivamente sia al primo che al secondo quesito, chiarendo che:
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Il nuovo termine di due anni si applica anche agli acquisti effettuati prima del 1° gennaio 2025, purché alla fine del 2024 non sia ancora scaduto l’anno previsto dalla normativa precedente.
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Il credito d’imposta, previsto per chi vende una prima casa per poi acquistarne un’altra con i medesimi benefici, resta valido anche se la vendita dell’immobile preesistente avviene entro due anni dal nuovo acquisto.
Queste precisazioni derivano da un’interpretazione coerente della normativa fiscale, volta a favorire la mobilità residenziale e ad agevolare la sostituzione dell’abitazione principale. L’obiettivo della riforma – spiega l’Agenzia – è quello di sostenere il mercato immobiliare offrendo ai contribuenti maggiore flessibilità nei tempi per vendere l’immobile già posseduto.
Nessuna penalizzazione per chi ha acquistato prima della riforma
Particolarmente importante il chiarimento sul credito d’imposta. L’Agenzia ha riconosciuto che, alla luce dell’ampliamento del termine da uno a due anni, il diritto al credito non viene meno nemmeno se la rivendita dell’immobile originario avviene oltre i dodici mesi ma comunque entro i ventiquattro previsti dalla nuova disciplina. Viene così scongiurata una disparità di trattamento tra chi ha acquistato casa prima e dopo il 1° gennaio 2025.
In questo modo, anche i contribuenti che, confidando nella vecchia normativa, avevano già adottato misure cautelative – come la rinuncia al credito per evitare sanzioni – potranno recuperarlo presentando una dichiarazione integrativa, purché rispettino il nuovo termine biennale.
Condizione imprescindibile: vendere entro due anni
Tuttavia, l’Agenzia è netta: se la vendita dell’immobile originario non avviene entro due anni dal riacquisto, il contribuente perde sia le agevolazioni prima casa sul nuovo acquisto, sia il diritto al credito d’imposta. L’agevolazione risulta dunque concessa in via provvisoria, subordinata alla successiva alienazione dell’abitazione già posseduta.
In sintesi
Il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate offre una risposta attesa a molti contribuenti alle prese con un cambio di casa, rassicurando chi ha acquistato una nuova abitazione prima del 2025 che potrà contare su un termine più ampio per vendere quella precedente. Resta però fondamentale rispettare i due anni previsti: solo così si potranno conservare i vantaggi fiscali e il credito d’imposta legato al riacquisto della prima casa.
Il testo della risposta ad interpello
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