Agevolazioni prima casa, due anni per vendere l’immobile già posseduto

L’agevolazione prima casa rischia di essere persa se non si rispettano i termini di legge in caso di vendita dell’immobile. L’Agenzia delle Entrate ha fornito un chiarimento che interessa migliaia di contribuenti alle prese con la sostituzione dell’abitazione principale.

La materia è stata modificata dalla legge di Bilancio 2025, che ha introdotto una modifica significativa per chi acquista una nuova prima casa senza aver ancora venduto l’abitazione precedente acquistata con le agevolazioni fiscali di legge.

Agevolazioni prima casa, risposta dell’Agenzia delle Entrate

La specifica arriva con la Risposta n. 197 del 30 luglio 2025 dell’Agenzia, con la quale viene specificato che la normativa si richiama alla ratio complessiva delle norme introdotte dal 2016 in poi, sottolineando che l’obiettivo del legislatore è favorire la sostituzione della prima casa, lasciando al contribuente un margine di tempo più ampio per completare il cambio di abitazione senza perdere gli incentivi fiscali.

Fino al 31 dicembre 2024 chi acquistava una nuova abitazione beneficiando delle agevolazioni prima casa, pur essendo ancora proprietario di un immobile già comprato con lo stesso beneficio, aveva 12 mesi di tempo per vendere, pena la decadenza dall’agevolazione e dal credito d’imposta per il riacquisto.

Con l’articolo 1 comma 116 della legge di Bilancio 2025 (n. 207/2024) questo termine è stato raddoppiato (da 12 a 24 mesi) nell’ottica di incentivare il mercato immobiliare e di agevolare chi deve cambiare abitazione.

Il caso

La contribuente che ha presentato istanza di interpello all’Agenzia delle Entrate aveva acquistato nel novembre 2024 una nuova prima casa, godendo sia dell’aliquota agevolata del 2% sull’imposta di registro (ex Nota II-bis DPR 131/1986), sia del credito d’imposta per il riacquisto (ex art. 7, legge 448/1998).

Al momento dell’acquisto era però già proprietaria di un’altra abitazione nello stesso Comune, anch’essa agevolata, e quindi si era impegnata, secondo la vecchia norma, a vendere il primo immobile entro un anno. Con l’entrata in vigore della legge di Bilancio 2025, si è posta la questione:

• il nuovo termine di due anni vale anche per gli acquisti effettuati nel 2024?
• E, soprattutto, è possibile mantenere il credito d’imposta anche se la vendita avviene entro due anni e non entro uno?

La risposta dell’Agenzia delle Entrate

Nella Risposta n. 197/2025, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito due punti importanti.

Il primo riguarda la applicabilità del termine di 2 anni agli acquisti 2024. Il nuovo termine, è stato specificato, è valido anche per gli atti stipulati nel 2024, purché al 31 dicembre 2024 non fosse ancora scaduto il precedente termine di un anno per alienare l’immobile pre-posseduto. In altre parole, se il contribuente aveva ancora tempo per vendere la prima casa alla fine del 2024, potrà beneficiare dell’estensione a due anni.

Il secondo punto chiarito riguarda il diritto al credito d’imposta. La proroga a 24 mesi non influisce negativamente sul diritto al credito d’imposta. Il beneficio è riconosciuto in via provvisoria e diventa definitivo solo se la vendita della prima abitazione avviene entro il nuovo termine biennale.

Quindi, tirando le somme, se l’alienazione non dovesse avvenire entro i due anni previsti, si decade sia dall’agevolazione “prima casa” sul nuovo acquisto sia dal credito d’imposta già riconosciuto, con conseguente obbligo di restituzione delle somme e pagamento delle imposte dovute (maggiorate degli interessi).