Come ottenere la concessione per un lido balneare: requisiti, costi e procedura 2025

Il quadro delle concessioni balneari italiane è stato profondamente ridefinito alla luce della normativa europea e della necessità di garantire maggiore trasparenza e concorrenza nell’assegnazione delle aree demaniali. Dal 2025, il settore vedrà significativi adeguamenti collegati alle scadenze delle attuali concessioni, alla proroga fino al 2027 e alla progressiva applicazione dei criteri stabiliti dalla Direttiva Bolkestein. L’interesse economico e sociale verso la gestione degli stabilimenti balneari resta altissimo, ma nuovi operatori e concessionari devono ora affrontare procedure di selezione pubblica più strutturate e una crescente attenzione ai criteri di qualità, sostenibilità e accessibilità dei servizi costieri. Questi cambiamenti rispondono anche alla necessità di valorizzare il patrimonio paesaggistico nazionale e tutelare le spiagge, beni comuni sottoposti a rigorose regole di utilizzo.

Cosa sono le concessioni balneari: definizione e quadro normativo 

Le concessioni balneari rappresentano il titolo giuridico attraverso il quale enti pubblici, generalmente Comuni e Regioni, affidano ai privati l’uso e la gestione di aree demaniali marittime per fini turistico-ricreativi. Queste concessioni non sono diritto perpetuo, ma contratti a tempo determinato regolati da precisi requisiti tecnici, normativi ed economici.

Il quadro normativo è mutato a seguito dell’applicazione dei principi UE di concorrenza e trasparenza. La Direttiva Bolkestein, riflessa in Italia anche dal Decreto-Legge 16 settembre 2024, n. 131, introduce il principio dell’assegnazione tramite procedure comparative aperte e vieta i rinnovi automatici. Dal 2025, pur essendo prevista una proroga delle concessioni esistenti fino al 2027, l’obbligo di avviare le gare pubbliche entro giugno 2027, senza eccezioni, sarà pienamente in vigore. I nuovi criteri premiano la qualità gestionale, la tutela dell’ambiente e l’accessibilità, e saranno determinanti nella selezione dei concessionari.

Tra le novità principali spiccano l’indennizzo per i concessionari uscenti in caso di subentro, la valorizzazione delle imprese familiari attive nel settore e nuove modalità di calcolo della durata delle concessioni (da 5 a 20 anni secondo l’entità degli investimenti previsti). Queste innovazioni sono finalizzate a garantire un equilibrio tra apertura del mercato e tutela degli operatori storici, assicurando al contempo che il bene pubblico sia valorizzato nell’interesse della collettività.

Requisiti e criteri per ottenere la concessione di un lido balneare

La procedura di autorizzazione per la gestione di uno stabilimento balneare è articolata e prevede una serie di requisiti formali, tecnici e finanziari imposti dal bando pubblico indetto dall’ente competente. In primis, l’ente pubblica il bando in cui vengono specificati i dettagli della concessione, i criteri di valutazione e la documentazione richiesta agli operatori economici interessati.

• Idoneità professionale: obbligatoria l’iscrizione alla Camera di Commercio per le attività oggetto della concessione (inclusi eventuali servizi di somministrazione alimenti e bevande o gestione di strutture sportive, se previsti);
• Progetto gestionale dettagliato: fondamentale la redazione di un piano concreto che descriva le opere da realizzare, le modalità di gestione e le strategie economico-finanziarie;
• Solvibilità finanziaria: richiesti il business plan e le garanzie di solidità finanziaria;
• Esperienza maturata: elementi premianti sono comprovata esperienza nella gestione di attività turistico-ricreative, valorizzazione del territorio, qualità e innovazione nei servizi offerti, accessibilità per le persone con disabilità.

Elementi di preferenza nella graduatoria dei bandi pubblici possono essere assegnati alle imprese familiari con attività prevalente nel settore negli ultimi cinque anni, nonché ai soggetti che garantiscano continuità occupazionale.

L’offerta presentata sarà oggetto di valutazione secondo criteri di merito tecnico, impatto ambientale, capacità gestionale e congruità economica. La capacità di elaborare un progetto solido e innovativo, in linea con le priorità pubbliche di sostenibilità e valorizzazione costiera, rappresenta un elemento cardine nella procedura.

Documentazione necessaria e fasi della procedura pubblica

La procedura autorizzativa inizia con la pubblicazione del bando da parte dell’ente territoriale. Il bando definisce chiaramente ubicazione, estensione, durata della concessione, criteri e modalità di assegnazione. Il partecipante dovrà fornire in sede di domanda:

• Business plan dettagliato e relazione illustrativa dei servizi proposti;
• Piano economico-finanziario con dimostrazione della sostenibilità dell’investimento;
• Progetto tecnico-esecutivo con planimetrie e indicazione di tutte le opere previste;
• Certificazioni di idoneità professionale e iscrizione ai registri d’impresa;
• Copie delle autorizzazioni ambientali e sanitarie richieste dai regolamenti locali;

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• Eventuali titoli abilitativi edilizi necessari per la costruzione di nuove strutture.

Conclusa la fase di presentazione delle domande, una commissione esperta valuta i progetti secondo i criteri fissati dal bando. L’aggiudicazione avviene sulla base della migliore combinazione tra offerta tecnica e proposta economica. Il rilascio definitivo della concessione è condizionato all’ottenimento di tutte le ulteriori autorizzazioni (ambientali, paesaggistiche, urbanistiche) e al deposito di garanzie fideiussorie, generalmente pari a due volte il canone annuo della concessione assegnata.

I vincoli urbanistici e paesaggistici nelle nuove concessioni

Le aree costiere, essendo parte del demanio pubblico, sono soggette a stringenti vincoli urbanistici e paesaggistici a tutela del territorio. Gli enti locali adottano strumenti di pianificazione come il Piano di Utilizzo dei Litorali o il Piano Comunale delle Coste, che distinguono zone balneabili, stabiliscono limiti volumetrici alle costruzioni e impongono il principio delle strutture facilmente amovibili.

Qualunque intervento, anche temporaneo, richiede autorizzazione paesaggistica vincolante da parte della Soprintendenza. Le strutture permanenti sono generalmente vietate, mentre sono ammissibili chioschi, cabine e manufatti in legno rimovibili. Ogni nuova realizzazione è subordinata all’ottenimento di permessi edilizi comunali e al rispetto della normativa ambientale vigente.

Costi per l’avvio di uno stabilimento balneare: licenze, autorizzazioni e investimenti iniziali

La pianificazione economica per l’apertura di uno stabilimento balneare deve considerare una molteplicità di voci, distinte tra oneri amministrativi, investimenti nelle strutture e acquisizione delle necessarie dotazioni. Il procedimento di autorizzazione del lido balneare comporta costi sostanziali e variabili in base alla dimensione, alla località e al livello dei servizi previsti.

• Investimenti per strutture e attrezzature (cabine, bar, servizi igienici, ombrelloni, lettini, passerelle, impianti tecnici): tra 130.000 € e 360.000 € per strutture essenziali di media grandezza, fino a 600.000 € considerando servizi di ristorazione avanzata e aree relax.
• Spese di progettazione e consulenza tecnica: incluse nella fase iniziale, tra 5.000 € e 15.000 €.

L’investimento totale iniziale si aggira tra 250.000 € e 600.000 €, a seconda delle dimensioni e della localizzazione.

Quanto costa e come si svolge il subingresso in una concessione esistente

Il subingresso in una concessione balneare avviene attraverso acquisto o cessione d’azienda e consente di proseguire l’attività senza bandi pubblici aggiuntivi, limitatamente al periodo di validità della concessione originaria e previa verifica dei requisiti normativi del subentrante. La procedura richiede autorizzazione dell’ente con relativo esame della documentazione societaria e degli atti di trasferimento.

Costi della licenza:

• Piccoli stabilimenti: 150.000 € – 300.000 €
• Medie dimensioni: 300.000 € – 600.000 €
• Grandi stabilimenti: fino a 1.500.000 €, con variazioni legate a servizi e area geografica.

Il subentrante dovrà inoltre versare l’indennizzo per gli investimenti non ammortizzati al concessionario uscente, secondo i criteri stabiliti dalla normativa vigente. L’operazione riduce la complessità burocratica e consente una continuità nelle attività in essere.

Gestione operativa e costi ricorrenti di uno stabilimento balneare

Una volta avviata l’attività i gestori devono affrontare costi fissi e ricorrenti per il mantenimento della struttura. Le principali voci di spesa ricorrente includono:

• Affitto della concessione demaniale: canone annuo tra 10.000 € e 30.000 €;
• Personale: salari, contributi e stipendi per figure come responsabile, bagnini, addetti al bar e alla ristorazione, manutentori (costo mensile 20.000 – 30.000 €, con oscillazione dipendente dal numero di addetti e dalla stagionalità);
• Manutenzione ordinaria, pulizia e rinnovo attrezzature;
• Utenze (acqua, energia, rifiuti);
• Assicurazioni e imposte locali.

In media, il totale dei costi fissi annui per una struttura di dimensioni medie varia tra 50.000 € e 100.000 €, esclusi eventuali canoni integrativi per l’uso di aree aggiuntive o servizi extra.

Guadagni e prospettive economiche per i gestori di stabilimenti balneari

I ricavi di una struttura balneare sono moltiplicati da servizi aggiuntivi e dipendono dalla posizione geografica, dall’ampiezza delle strutture e dalla capacità di offrire servizi differenziati. La stagionalità e le condizioni climatiche incidono sensibilmente sul potenziale fatturato.

• Ricavi primari: noleggio ombrelloni e lettini (10-20 € al giorno per ombrellone; 5-15 € per lettino);
• Servizi di ristorazione, bar, eventi, noleggio attrezzature sportive, trattamenti benessere;
• Vendita accessi per eventi e feste;
• Affitti di spazi e aree dedicate a terzi.

Fatturato medio annuo: per uno stabilimento di medie dimensioni il range stimato è tra 100.000 € e 300.000 €; le strutture maggiori superano ampiamente i 500.000 € annui. Il margine netto oscilla tra il 20% e il 40% del fatturato. Un’attività con 200.000 € di entrate può quindi generare utili netti tra 40.000 € e 80.000 € annui.

L’espansione dei periodi di apertura, l’offerta di servizi innovativi e l’implementazione di strategie di destagionalizzazione possono contribuire a migliorare ulteriormente le prospettive di rendimento.

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