SALVA CASA:VAI LIBERA ALLA TRASFORMAZIONE DEI SEMINTERRATI IN ABITAZIONI O UFFICIO. LA SENTENZA DEL TAR

Decreto Salva Casa 2025: Disciplina Tecnico-Giuridica per la Trasformazione dei Seminterrati in Abitazioni o Uffici

Il Decreto Legge n. 69/2024, convertito con modificazioni dalla Legge n. 105/2024, noto come “Decreto Salva Casa”, ha introdotto rilevanti semplificazioni in materia edilizia e urbanistica, con particolare riferimento al mutamento di destinazione d’uso dei locali seminterrati. L’obiettivo è favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, riducendo gli ostacoli burocratici e promuovendo la regolarizzazione di interventi pregressi.

Quadro Normativo e Principi Generali

• Cambio di destinazione d’uso senza opere: È ammesso quando non si modificano le strutture portanti né si alterano i volumi. In tal caso, è sufficiente la presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), purché:
  • il mutamento sia conforme agli strumenti urbanistici comunali (PRG o PGT);
  • non comporti incremento del carico urbanistico (es. aumento di popolazione, traffico, servizi).
• Cambio con opere edilizie: Richiede titolo abilitativo (SCIA alternativa al permesso di costruire o permesso di costruire), in funzione dell’entità degli interventi.
• Categorie funzionali: È consentito il passaggio tra categorie omogenee (es. da magazzino a ufficio o da deposito a abitazione), purché previsto dal piano urbanistico locale.

Requisiti Tecnici per la Regolarizzazione

Per la sanatoria di interventi già eseguiti, il locale deve rispettare:

• Altezza minima interna: 2,40 metri, con tolleranza del 2% (quindi fino a 2,35 m).
• Rapporto aeroilluminante: minimo 1/8 tra superficie finestrata e pavimentazione.
• Aerazione naturale: garantita da finestre o aperture permanenti.
• Assenza di vincoli: In aree sottoposte a vincolo paesaggistico, storico o ambientale, è obbligatorio il nulla osta dell’autorità competente.

Giurisprudenza Amministrativa Rilevante

• TAR Lazio, Sentenza n. 7297/2025: Ha confermato la legittimità del cambio d’uso da magazzino a ufficio, purché:
  • conforme al PRG vigente;
  • supportato da titolo edilizio (SCIA);
  • accompagnato da documentazione catastale originaria che attesti lo stato legittimo.
• TAR Lazio, Sentenza n. 12624/2025: Ha convalidato un ordine di demolizione per cambio d’uso abusivo in zona vincolata, per mancata presentazione della SCIA. Ribadisce l’obbligo di conformità urbanistica anche in presenza di vincoli.

Procedura Amministrativa

1. Verifica urbanistica: Consultazione del PRG/PGT per accertare la compatibilità della nuova destinazione.
2. Presentazione SCIA: Se senza opere, oppure richiesta di permesso se con opere.
3. Aggiornamento catastale: Tramite procedura DOCFA presso l’Agenzia delle Entrate.
4. Richiesta agibilità: Se il locale diventa abitazione, è necessario ottenere il certificato di agibilità.

Limiti e Deroghe

Regioni e Comuni: Possono stabilire zone in cui il cambio d’uso è consentito o vietato, secondo le linee guida del MIT pubblicate nel gennaio 2025.

Vincoli ambientali e storici: Non derogabili. In caso di interventi in aree tutelate, è necessaria l’autorizzazione paesaggistica.

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