cosa si può inserire e cosa no – StartUp Magazine

Cosa si può inserire nei Pir alternativi? Le regole su crowdfunding, minibond, private equity e altri investimenti ammessi (e no) secondo l’Agenzia delle Entrate

Indice

Le novità dell’Agenzia delle Entrate sul Pir “fai da te”

Con la risposta n. 99/2025, l’Agenzia delle Entrate ha fornito importanti chiarimenti circa le tipologie di investimento che possono essere inserite in un Pir alternativo costruito in autonomia dal risparmiatore (cosiddetto Pir “fai da te”), avvalendosi di servizi di crowdfunding offerti su piattaforme on-line.

Cosa sono i Pir e come funziona il regime fiscale agevolato

I Pir sono stati introdotti dalla legge di bilancio 2017, prevedendo, nel rispetto di una serie di requisiti, un regime di non imponibilità ai fini delle imposte sui redditi per i proventi di natura finanziaria (dividendi e capital gain), nonché un regime di non imponibilità ai fini dell’imposta di successione.

Ciò al fine di canalizzare il risparmio delle famiglie verso le imprese radicate nel territorio italiano, per le quali è spesso difficile il ricorso al finanziamento bancario e dunque è maggiore il bisogno di approvvigionamento finanziario.

Tale regime fiscale è stato nel tempo via via rafforzato e reso più attrattivo, estendendo sempre di più la tipologia di asset agevolabili (grazie all’introduzione accanto al Pir ordinario del Pir alternativo) ed innalzando sia il plafond annuo di investimento, oggi pari a euro 300.000, sia quello complessivo, pari a euro 1,5 milioni.

Oggi, dunque, è possibile per il singolo risparmiatore costituire (mediante una società fiduciaria che offra questo tipo di servizio) un Pir alternativo, destinando ad esso un massimo di euro 300.000 all’anno fino ad arrivare ad euro 1,5 milioni.

Requisiti per la costruzione di un Pir alternativo

Come anticipato, per poter applicare il regime di esenzione Pir è necessario rispettare alcuni vincoli di composizione del portafoglio e limiti di concentrazione (da soddisfare per almeno 2/3 dell’anno solare), nonché un obbligo di detenzione temporale dell’investimento per almeno 5 anni (holding period).

Cosa sono gli asset qualificati

Per quanto riguarda i vincoli di composizione, il portafoglio deve essere investito per almeno 2/3 dell’anno solare in misura non inferiore al 70% in “asset qualificati” (cosiddetta quota obbligatoria).

Sono considerati asset qualificati:

• (i) gli strumenti finanziari (azioni, mini-bond, ecc.), quotati e non quotati, emessi da imprese residenti in Italia (ovvero in Stati Ue o See, purché in tal caso abbiano stabile organizzazione in Italia), diverse da quelle inserite negli indici Ftse Mib e Ftse Mid Cap di Borsa italiana o indici equivalenti di mercati regolamentati,
• (ii) i prestiti erogati alle predette imprese o crediti delle stesse,
• (iii) le quote di Oicr Pir compliant.

In pratica, configurano asset qualificati tutti gli investimenti in società italiane non quotate e gli investimenti in società italiane quotate su Euronext Growth Milan (ex Aim) e in molte delle società quotate sul segmento Euronext Star di Borsa Italiana.

Inoltre, configurano “asset qualificati” tutte le quote di società a responsabilità limitata, anche di natura immobiliare.

Il contesto dell’interpello: piattaforma di crowdfunding e investimento immobiliare

L’interpello è presentato da una piattaforma di crowdfunding, autorizzata ai sensi del Regolamento (Ue) 2020/1503, tramite la quale è possibile partecipare a investimenti di natura immobiliare secondo quattro diverse modalità.

Le 4 modalità di investimento immobiliare via crowdfunding

Le quattro modalità di investimento immobiliare via crowdfunding sono:

1. equity crowdfunding diretto: l’investitore acquisisce una partecipazione societaria (tipicamente Srl) tramite la sottoscrizione di un aumento di capitale;
2. equity crowdfunding indiretto tramite Spv: l’investitore acquisisce una partecipazione in una società veicolo (tipicamente Srl) la quale utilizza le risorse raccolte per sottoscrivere, a seconda dei casi, un contratto di associazione in partecipazione o di cointeressenza impropria con la società titolare del progetto di sviluppo immobiliare;
3. strumenti finanziari partecipativi (Sfp): l’investitore acquisisce uno strumento finanziario partecipativo emesso dalla società titolare del progetto di sviluppo immobiliare;
4. lending crowdfunding: l’investitore eroga tramite una piattaforma di peer-to-peer lending un finanziamento alla società titolare del progetto di sviluppo immobiliare.
   L’istante chiede se tali investimenti possano essere inseriti in un Pir alternativo “fai da te”.

L’analisi dell’Agenzia: cosa si può inserire nei Pir e cosa no

L’Agenzia esamina ciascuna delle diverse modalità proposte, operando un’analisi puntuale che distingue tra strumenti “idonei” e “non idonei” all’inserimento nel Pir.

Via libera all’equity crowdfunding diretto

L’investimento in quote di capitale di Pmi, costituite in forma di società a responsabilità limitata, offerto tramite piattaforme di equity crowdfunding, è pienamente compatibile con la normativa Pir, e dunque può essere inserito in un Pir Alternativo. Tale chiarimento è in continuità con la circolare 19/E del 2021 e con le finalità della normativa.

Stop a Spv e contratti di associazione in partecipazione

Diversamente, l’investimento indiretto realizzato tramite una Spv che sottoscrive un contratto di associazione in partecipazione o di cointeressenza impropria con la società titolare del progetto immobiliare, secondo l’Agenzia delle Entrate è escluso dagli investimenti qualificati inseribili nel Pir.
Il motivo? Secondo la circolare 19/E del 2021, l’investimento indiretto tramite società veicolo è sì consentito, ma deve avere ad oggetto “investimenti qualificati Pir” e l’Agenzia ha chiarito nella risposta 382/2023 che non può ritenersi “qualificato” il contratto di associazione in partecipazione (dunque anche quello di cointeressenza impropria) in quanto non può ritenersi uno “strumento finanziario”. Dunque, nessuna apertura a strumenti contrattuali personalizzati, per quanto economicamente equivalenti al capitale di rischio.

Strumenti finanziari partecipativi (Sfp): ammessi solo senza “carried interest”

Per quanto riguarda gli strumenti finanziari partecipativi (Sfp), possono considerarsi investimenti qualificati Pir ma con un importante caveat: non devono avere ad oggetto diritti patrimoniali rafforzati aventi natura di “carried interest”. L’Agenzia, conferma, in tal modo, quanto già chiarito nella risposta n. 383/2023, ossia che inserire in un Pir uno Sfp che attribuisce il diritto al “carried interest” sarebbe in contrasto con la finalità del regime agevolativo dei Pir, che è quello di canalizzare il risparmio delle famiglie nell’economia reale del Paese, e non agevolare i piani di incentivazione del management.

Lending crowdfunding: attenzione alla tassazione

L’Agenzia ricorda da un lato che sono investimenti qualificati ai fini dei Pir alternativi solo quelli che sono soggetti a tassazione definitiva tramite ritenuta alla fonte a titolo d’imposta o imposta sostitutiva, dall’altro che l’erogazione di finanziamenti tramite piattaforma peer-to-peer lending è soggetta a tassazione definitiva tramite ritenuta alla fonte del 26% solo se:

• il finanziatore è una persona fisica non imprenditore;
• il gestore della piattaforma è iscritto all’albo degli intermediari finanziari di cui all’106 del d.lgs. n. 385/1993 (Tub) o è un istituto di pagamento di cui all’art. 114 Tub, autorizzato dalla Banca d’Italia.

Di contro, se il gestore della piattaforma non ha tali caratteristiche, gli interessi sono soggetti a tassazione Irpef con aliquote progressive, con applicazione nel caso di finanziatore persona fisica di una ritenuta alla fonte a titolo d’acconto del 26%.

Dunque, non essendo il gestore della piattaforma né un soggetto iscritto all’albo degli intermediari finanziari di cui all’106 Tub, né un istituto di pagamento autorizzato dalla Banca d’Italia, secondo l’Agenzia non può trovare applicazione la ritenuta alla fonte a titolo d’imposta e dunque l’investimento non può ritenersi qualificato ai fini dei Pir alternativi.

Agenzia delle entrare: atteggiamento di rigore e opportunità

L’Agenzia, pur dimostrando apertura verso strumenti nuovi come gli Sfp o l’equity crowdfunding, mantiene una linea di rigore.

Le sfide che devono affrontare gli operatori

Dal punto di vista degli operatori, la sfida è duplice: da un lato, strutturare strumenti compatibili con la normativa Pir; dall’altro, dotarsi delle autorizzazioni necessarie per consentire una tassazione che renda gli investimenti fiscalmente eleggibili.

Le sfide che devono affrontare gli investitori

Per gli investitori, il messaggio è ancora più netto: prima di costruire un Pir alternativo, è indispensabile verificare non solo il sottostante economico, ma anche la natura giuridico-fiscale degli strumenti utilizzati e dei soggetti coinvolti.

Il crowdfunding può dunque convivere con il Pir?

La risposta è sì, ma a condizione di rispettare le regole del gioco. Un compromesso che, se ben interpretato, potrebbe offrire al risparmio privato una nuova via di accesso al mercato immobiliare e all’economia reale – fiscalmente efficiente e regolamentata.

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