Bonus casa e mutui: le indicazioni dell’AdE per il 730/2025

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato una guida dettagliata alle agevolazioni fiscali per il 2025, tra queste viene dato largo spazio ai bonus casa e agli interventi edilizi in generale. Il documento contiene le istruzioni pratiche per detrarre le spese sostenute all’interno della Dichiarazione dei redditi, elencando beneficiari, requisiti, lavori ammessi e molto altro.

In questo modo, l’Agenzia delle Entrate vuole assicurare l’applicazione uniforme delle regole fiscali, per evitare errori e fare chiarezza sui punti più complessi che riguardano deduzioni e detrazioni.

In questo approfondimento gli aspetti più importanti inerenti il bonus casa, i mutui e le relative detrazioni.

Interessi passivi mutui

Nell’ambito delle detrazioni legate agli immobili, c’è la possibilità di detrarre gli interessi passivi sui mutui.
Interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione pagati in relazione a mutui sono detraibili nella misura del 19% dall’imposta lorda, con condizioni e limiti che variano in base alla tipologia e alla finalità del mutuo.

L’Agenzia delle Entrate riconosce la detrazione per i mutui ipotecari destinati all’acquisto, alla costruzione o alla ristrutturazione dell’abitazione principale, per quelli stipulati prima del 1993 su immobili diversi, per i mutui contratti nel 1997 per lavori su edifici e per i prestiti agrari.

In tali casi si applica il criterio di casa, vale a dire che valgono i pagamenti effettuati nel 2024, indipendentemente dalla scadenza della rata.

Oltre agli interessi passivi, si possono portare in detrazione le imposte legate all’iscrizione o cancellazione dell’ipoteca, le penali per estinzione anticipata, le spese di istruttoria e perizia, e alcune spese notarili connesse alla stipula del contratto di mutuo.

Invece non sono in alcun modo detraibili le spese dell’assicurazione dell’immobile, l’atto di compravendita, le imposte legate al trasferimento della proprietà e le spese per l’incasso delle rate (ove previste).

Recupero patrimonio edilizio

Ad oggi la detrazione per i lavori di recupero del patrimonio edilizio è l’agevolazione più importante riconosciuta dall’Agenzia delle Entrate.

Le disposizioni in materia sono previste all’articolo 16-bis del TUIR, tali norme si applicano soltanto agli immobili ad uso abitativo, a condizione che i beneficiari della detrazione siano proprietari o detentori a qualsiasi altro titolo (anche locatari con regolare contratto di affitto).

Anche in questo caso di applica il criterio di cassa, vale a dire che la detrazione può essere fruita solo da chi ha effettivamente sostenuto la spesa. In caso di interventi effettuati in ambito condominiale, ad esempio, la detrazione spetta al singolo condomino per le spese a lui imputate e regolarmente versate.

Con il passare degli anni, l’aliquota detraibile è stata modificata più volte. Dal 2012 al 2023 è stata pari al 36%, nel 2024 è stata innalzata al 50% con un tetto massimo di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare (regime in vigore per tutto il 2025, ma esclusivamente sugli immobili “prima casa”).

La quota detraibile va ripartita all’interno della Dichiarazione dei redditi in dieci rate annuali di pari importo; in caso di decesso del beneficiario, le quote residue passeranno agli eredi che utilizzano direttamente l’immobile.

Hanno diritto alla detrazione anche i familiari conviventi, i componenti dell’unione civile, i conviventi di fatto e promissari acquirenti purché abbiano stipulato e registrato il compromesso.

Si ha diritto alla detrazione fiscale per lavori eseguiti sulle parti comuni degli edifici condominiali; in questo caso la detrazione spetta ai singoli condomini in base alla quota millesimale di ciascuno.

Per quanto riguarda le modalità di pagamento, l’Agenzia delle Entrate richiede il bonifico parlante, contenente dati specifici quali:

• il codice fiscale del beneficiario
• la causale del versamento
• il numero di partita iva del professionista

Si possono portare in detrazione anche i lavori in economia, cioè quelli realizzati direttamente dal contribuente.

Riqualificazione energetica

La detrazione per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici, conosciuta anche come Ecobonus, è stata introdotta con la legge n. 296 del 2006 e, ad oggi, è la principale agevolazione a favore dell’efficienza energetica.

L’Ecobonus si applica agli edifici esistenti e il suo importo non si basa su un tetto di spesa massimo (come per il bonus Ristrutturazioni) bensì su un importo massimo detraibile variabile a seconda della tipologia di intervento.

Per gli interventi avviati dopo il 6 ottobre 2020, si applicano i requisiti tecnici stabiliti dal cosiddetto “Decreto Requisiti” (d.m. 6 agosto 2020), mentre per quelli iniziati prima restano valide le regole del d.m. 19 febbraio 2007.

A partire dal 2018, la detrazione fiscale per interventi su infissi, schermature solari, impianti a biomassa e caldaie a condensazione in classe A è stata ridotta al 50%; ma se le caldaie sono abbinate a sistemi di termoregolazione evoluti, resta l’aliquota massima del 65%.

Dal 2020, il quadro delle agevolazioni è stato arricchito con l’introduzione del Superbonus, regolato dall’art. 119 del decreto legge n. 34/2020. Questo ha previsto, per specifici interventi di efficienza energetica (inclusa l’installazione di impianti fotovoltaici e colonnine per la ricarica elettrica), una detrazione potenziata fino al 110%.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che possono accedere all’Ecobonus tutti i soggetti, residenti o meno in Italia, purché titolari di un diritto sull’immobile, compresi proprietari, usufruttuari, locatari, comodatari, soci di cooperative, conviventi, promissari acquirenti e utilizzatori in leasing.

Per quanto riguarda gli immobili strumentali all’attività d’impresa, artistica o professionale, non possono detrarre le spese né i familiari conviventi o né conviventi di fatto.

A differenza degli interventi di recupero edilizio, per la riqualificazione energetica non esiste un tetto massimo di spesa, ma un limite alla detrazione spettante, con percentuali e massimali distinti a seconda dell’intervento. Si applica il criterio di cassa: è rilevante la data del pagamento della spesa, non quella di inizio dei lavori.
Queste caratteristiche rendono l’Ecobonus uno degli strumenti più flessibili e articolati del sistema fiscale attuale a favore dell’efficientamento energetico, anche grazie alla possibilità di monetizzare il beneficio tramite cessione del credito.

Bonus mobili ed elettrodomestici

Il bonus mobili ed elettrodomestici non è altro che la detrazione del 50% delle spese sostenute per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici destinati all’arredo di immobili oggetto di interventi di ristrutturazione straordinaria.
Il bonus si applica soltanto se i lavori di ristrutturazione sono iniziati entro il 1° gennaio dell’anno precedente rispetto a quello in cui si effettua l’acquisto. Per il 2024, il limite massimo di spesa detraibile è di 5.000 euro.

I grandi elettrodomestici devono rispettare precisi requisiti minimi di efficienza energetica:

• classe A per i forni
• almeno classe E per lavatrici, lavasciugatrici e lavastoviglie
• almeno classe F per frigoriferi e congelatori

Attenzione, la maxi detrazione spetta solo se gli interventi edilizi sono riconducibili alla ristrutturazione dell’immobile – anche realizzata in economia – oppure a interventi di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e messa in sicurezza.

Il bonus spetta anche per gli interventi realizzati su interi fabbricati da imprese o cooperative con successiva alienazione o assegnazione entro 18 mesi.

L’Agenzia delle Entrate ammette la possibilità che l’acquisto dei mobili sia avvenuto prima del pagamento dei lavori, ma solo se questi sono già iniziati.

Tale data deve risultare da titoli edilizi, comunicazioni obbligatorie o dichiarazione sostitutiva di atto notorio.
Il bonus si può avere anche in caso di lavori sulle pertinenze o quando i mobili sono destinati ad ambienti diversi da quelli direttamente interessati dai lavori, purché sullo stesso immobile.

Al contrario non spetta per interventi finalizzati alla realizzazione di box o posti auto, alla sicurezza o al risparmio energetico se non rientrano tra le categorie edilizie previste.
Per le parti comuni degli edifici residenziali, la detrazione spetta solo se i mobili sono destinati ad arredare spazi condominiali, come guardiole o sale riunioni, e non le singole unità immobiliari.

Superbonus

Introdotto nel 2020, il Superbonus consente di recuperare una percentuale delle spese sostenute per interventi di riqualificazione energetica, riduzione del rischio sismico, installazione di impianti fotovoltaici o di colonnine per la ricarica di veicoli elettrici.

Inizialmente l’importo della detrazione era pari al 110%, aliquota in vigore per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2021, da ripartire in 5 quote annuali di pari importo.
Invece dal 1° gennaio 2024 l’aliquota è stata ridotta al 70% e nel 2025 al 65%, con ripartizione obbligatoria in dieci rate annuali. La detrazione è riconosciuta entro la capienza fiscale annuale del contribuente, senza possibilità di rimborso o di riporto delle eccedenze non utilizzate.

A partire dal 17 febbraio 2023, le modalità alternative (cioè lo sconto in fattura e la cessione del credito) sono state abrogate per le nuove spese, salvo alcune eccezioni previste nel decreto-legge 11/2023.
Per i lavori iniziati dal 28 maggio 2022 e con importo superiore a 70.000 euro, è prevista una condizione: la detrazione spetta unicamente se l’impresa applica i contratti collettivi del settore edile, informazione che va espressa chiaramente nell’atto di affidamento dei lavori.

Tuttavia l’omissione di tale informazione non comporta la perdita automatica del beneficio, a condizione che l’impresa rilasci apposita dichiarazione sostitutiva e che l’atto contrattuale la contenga espressamente, come chiarito dalla circolare 19/E del 2022.

Soggetti beneficiari

Possono beneficiare del  Superbonus i condomini,  le persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni. Sono ammessi gli interventi su edifici unifamiliari se le spese sono sostenute entro il 30 giugno 2022 o, in alternativa, entro il 31 dicembre 2023 qualora al 30 settembre 2022 risulti effettuato almeno il 30% dell’intervento complessivo.

Per le spese sostenute nel 2023 per interventi avviati a partire dal 1° gennaio dello stesso anno, la detrazione è riconosciuta nella misura del 90% se il contribuente soddisfa i requisiti seguenti:

• è titolare di un diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento sull’unità immobiliare oggetto dei lavori
• l’immobile è adibito ad abitazione principale
• il reddito complessivo di riferimento del nucleo familiare non supera 15.000 euro

Per quanto riguarda gli interventi sulle parti comuni degli edifici in condominio a destinazione residenziale, possono beneficiare della detrazione anche le unità immobiliari non residenziali, ma solo per la quota parte di spese riferibile alle parti comuni.
Possono usufruire della maxi detrazione anche chi è proprietario di sole pertinenze, come box o cantine.

Regime transitorio

Vi sono dei casi specifici in cui la detrazione è ancora riconosciuta nella misura del 110%, anche per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023.

Si tratta degli interventi realizzati su edifici unifamiliari per i quali la CILA sia stata presentata entro il 25 novembre 2022, quelli su condomini la cui delibera sia stata adottata entro il 18 novembre 2022 con presentazione della CILA entro il 31 dicembre 2022, nonché gli interventi per cui la delibera condominiale è compresa tra il 19 e il 24 novembre 2022 e la CILA sia comunque presentata entro il 25 novembre.

La detrazione, inoltre, spetta ancora nella misura massima del 110% fino al 31 dicembre 2025 per gli immobili situati nei Comuni colpiti da eventi sismici.

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