Prima casa in costruzione: le regole per non perdere le agevolazioni fiscali nel 2025

Acquisto prima casa in costruzione: le agevolazioni ci sono, ma attenzione alle scadenze.

Acquistare una casa in costruzione può sembrare una scelta lungimirante, ma quando si tratta di agevolazioni fiscali per la prima casa, è fondamentale non farsi cogliere impreparati. Sì, perché le regole sono le stesse previste per gli immobili già costruiti: ciò significa che, anche se l’abitazione non è ancora pronta, la residenza va trasferita entro 18 mesi dalla firma del rogito.

Chi non rispetta questo termine, salvo casi di forza maggiore, rischia di perdere tutti i benefici fiscali ottenuti. Parliamo di uno sconto importante su imposte e tasse legate all’acquisto, che possono fare la differenza nel budget di una famiglia.

Da quando decorrono i 18 mesi?

La domanda che crea più dubbi è una: quando parte ufficialmente il “conto alla rovescia” dei 18 mesi. Secondo la giurisprudenza della Cassazione, è chiara: dal giorno della firma del rogito, anche se l’immobile è ancora un cantiere.

Non conta lo stato di avanzamento dei lavori, né il fatto che l’abitazione sia abitabile o meno. La legge impone che, per non decadere dalle agevolazioni, la residenza venga spostata nel Comune in cui si trova la casa acquistata, e non necessariamente dentro la casa stessa.

Cosa dice la normativa di riferimento

La base giuridica di queste regole è contenuta nella Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte I, del DPR 131/1986. Per quanto riguarda invece gli immobili in costruzione, le disposizioni di riferimento si trovano nell’allegato IVA al DPR 633/1972.

Condizioni fondamentali per l’agevolazione:

• Il compratore non deve possedere altri immobili nello stesso Comune;
• Non deve aver già usufruito delle agevolazioni prima casa, oppure deve vendere la vecchia abitazione entro 24 mesi dal nuovo acquisto.

Quando sono davvero valide le cause di forza maggiore

Se non si riesce a spostare la residenza entro 18 mesi, si può invocare la forza maggiore. Ma attenzione: la Cassazione è molto rigida su questo punto.

Secondo i giudici, solo eventi eccezionali, imprevedibili e non imputabili al contribuente possono giustificare il ritardo. Per esempio:

• Calamità naturali (terremoti, alluvioni);
• Eventi di forza pubblica o emergenze sanitarie.

Non sono invece considerate valide le giustificazioni legate a:

• Ritardi nei lavori;
• Inadempienze dell’impresa costruttrice;
• Problemi organizzativi o economici personali.

Se si è già in possesso di una prima casa, attenzione alla scadenza dei 24 mesi. Un quadro normativo contradditorio

Un’altra criticità importante riguarda chi ha già usufruito delle agevolazioni per una prima casa in passato. In questi casi, è obbligatorio vendere l’immobile entro 24 mesi dalla firma del nuovo rogito per non perdere i benefici sulla nuova abitazione.

Anche in questo caso, il termine decorre dalla data dell’atto notarile, indipendentemente dallo stato della nuova costruzione.

Un quadro normativo contradditorio

C’è un apparente paradosso: mentre la legge richiede il trasferimento della residenza entro 18 mesi, concede tre anni di tempo per completare i lavori. Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate, specificando che i tre anni servono per effettuare controlli sulla legittimità dell’operazione.

Questa discrepanza, però, ha una logica: da un lato si vuole evitare abusi delle agevolazioni, dall’altro si riconosce che la realizzazione di un immobile richiede tempi tecnici più lunghi. Se si sta acquistando un’abitazione ancora in fase di costruzione e vuoi beneficiare delle agevolazioni prima casa, è bene ricordarsi di:

– Trasferire la residenza entro 18 mesi dal rogito;
– Vendere eventuali vecchie prime case entro 24 mesi, se già beneficiate delle agevolazioni;
– documentare eventuali cause di forza maggiore, in modo rigoroso e documentato; non fare affidamento sullo stato del cantiere: la legge non ammette scuse.