Cessione del credito e ipoteca: la mancata annotazione può costare il privilegio

La Suprema Corte si è pronunciata su un delicato profilo delle procedure esecutive immobiliari: la sorte del credito garantito da ipoteca in caso di cessione risolta anteriormente al pignoramento e non annotata nei registri immobiliari. In questo senso ha affermato che, se la cessione del credito è anteriore al pignoramento, il privilegio ipotecario è opponibile solo se annotato nei registri immobiliari.

La controversia trae origine da un’opposizione ex art. 617 c.p.c. relativa all’efficacia, in sede di distributiva, del credito fatto valere dalla cessionaria in forza di un contratto di cessione, successivamente risolto per inadempimento, in relazione al quale non era stata eseguita annotazione nei registri immobiliari ex art. 2843 c.c.

La Cassazione, discostandosi parzialmente dal consolidato orientamento secondo cui l’annotazione ex art. 2843 c.c. ha valore meramente dichiarativo, ha affermato un principio innovativo e restrittivo: qualora la cessione o surrogazione del credito ipotecario avvenga anteriormente al pignoramento, l’annotazione costituisce condizione necessaria per l’opponibilità del privilegio agli altri creditori concorrenti nella procedura esecutiva.

La mancata annotazione – osserva la Corte – priva il nuovo titolare del credito della possibilità di far valere la prelazione ipotecaria in sede distributiva. Ciò in quanto, in assenza della pubblicità idonea a rendere opponibile la vicenda traslativa, viene meno l’elemento costitutivo della ragione di prelazione, che, a tutela degli altri creditori, deve essere ben presente a chi dà corso a quella procedura o in essa interviene.

Nel motivare la propria interpretazione, la Cassazione richiama, con alcune precisazioni, quanto già affermato nel precedente n. 5508/2021, che aveva ritenuto la non indispensabilità dell’annotazione anche in caso di cessione anteriore alla distribuzione, purché l’ipoteca fosse originariamente iscritta prima del pignoramento.

Viene infatti chiarito come in quel caso, da un lato, l’annotazione fosse comunque intervenuta sia pure successivamente e, dall’altro lato, come la cessione fosse avvenuta dopo il pignoramento.

Diversamente nell’ipotesi attuale, non solo la cessione (poi risolta) era anteriore al pignoramento, ma l’annotazione era del tutto assente e vi era incertezza sulla persistenza della causa giustificativa del credito stesso.

Queste peculiarità giustificano, secondo la Cassazione, la necessità di tutela dell’affidamento degli altri creditori, che, sulla base delle risultanze pubbliche, non erano posti in grado di conoscere l’avvenuta modificazione soggettiva del diritto garantito da ipoteca.

La pronuncia in commento assume particolare rilievo sistematico, in quanto si pone come arresto innovativo e rigoroso in materia di successione nel credito ipotecario, riformulando il ruolo dell’annotazione ipotecaria nei casi in cui la vicenda traslativa preceda il pignoramento e non risulti pubblicizzata nei registri.

La Corte, infatti, tutela il principio della trasparenza delle risultanze pubbliche e l’affidamento degli altri creditori esecutanti, affermando la necessità di una rigida tracciabilità del privilegio, anche nelle ipotesi di cessione o surroga risolte o non perfezionate.